酒店式公寓分析报告

《酒店式公寓分析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、6.1北京市场总体分析6.1.1市场供应6.1.1.1市场供应现状>依据我公司统计资料与数据，到2005年第一季度末，北京共有高级公寓项目100余个，总供应量为2500万平方米左右，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。其中朝阳和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80%。总建筑面积超过200万平方米。>其中销售反租类酒店公寓建成并基本投入使用的项50余个，潜在上市项目30余个；总建筑面积：250万平方米以上。>市场供应主要集中在几个热点区域：中关村、CBD和亚奥地区。其他区域由于开发时间不长或地域范围受限，供应量较少。北京南部

2、和西部地区由于产业结构、住宅档次较为落后，公寓的供应量一直很少。另外，受热点区域影响，公寓在热点区域的辐射区也出现明显增量，如双井、丽都和朝阳路沿线，都是新出现的公寓区。图6.1:北京市各区域高级公寓供应量统计资料来源：天福地产经纪6.1.1.2存量状况>对于公寓来说，空置率的出现始于2000年底，也就是公寓供应量大幅度上涨的阶段。从目前的统计看，公寓的空置率变化主要分三个阶段：一是从2001年至2002年中旬，这一阶段的空置率在23%左右；二是2002年中旬至2003年中旬，这一阶段的空置率上升在25%左右；三是2003年中旬至今，这一阶段的空置率再

3、一次下降，又回到23%左右。>应该说，空置率并没有像租金那样变化明显，空置率的上升跟市场新增供应和旧项目档次下降有很大关系，而租金在短时间內又不太可能下降太大，因此会有2002年到2003年空置率的上升。图6.2：北京市高级公寓空置率统计资料来源：天福地产经纪6.1.1.3区域分析CBD地区>作为北京写字楼、外资投资的最早发源地，朝阳区CBD及周边地区集中了北京最多的世界500强企业、知名中外企业，80%的来京外资银行。目前已经入住的外资银行、国际保险机构、证券公司及办事机构达150多家，并集中了200家中外律师会计师投资资讯等中介服务机构。>本地区现

4、有16个公寓项目，其中5个为酒店式服务公寓，总建筑面积20.7万平方米。需求方面，该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予的租房预算，有着强劲的消费能力。>售价方面，目前CBD在售项目的售价均已突破1万元/平方米，并且上升速度较快，新城国际曾经在3个月内，销售均价从9400元/平方米升至1.07万元/平方米，世贸国际公寓的均价从1万元/平方米升至1.3万元/平方米。租金方面，该地区的高级公寓租金稳定上扬，建国门的鼎极公寓租金报价达到了每月每平方米18美元，从一个侧面印证了CBD地区高级公寓目前公认的平均租金水平。金融街地区

5、>经过十年的苦心营建，200亿元的集中不间断投资，北京金融街迅速崛起。这里已成为中国金融的核心力量，控制着中国90%的信贷资金和65%的保费资金。>金融街淸晰的华尔街概念及土地资源的极度稀缺性这两点已经强烈吸引了很多房地产投资者的目光。此区域内写字楼林立，租金和售价一度高过传统商务区。但是，该区域的酒店式公寓却十分稀缺，配套设施也一般。中关村地区>与金融街、CBD区域相比，中关村地区严格意义的酒店式公寓市场才刚刚起步。2000年中关村高科技园区发展以来，数码大厦、中关村大厦等高档写字楼开始建设，中关村地区对高档酒店式公寓开始旺盛起来。2001年，数码大

6、厦推出了配套式酒店式公寓——数码银座一经推出就受到投资者的追捧。>2004年，随着中关村广场（中关村西区）的建设逐渐成型，一大批高档写字楼虚位以待，酒店式公寓的发展也再度兴起。目前，中关村市场上第一家全复式酒店公寓推出，定于2005年开业。此外今年新推出的新中关等项目也有部分酒店式公寓产品。清华科技园南侧的一栋酒店式公寓也在酝酿之中。6.1.2市场需求6.1.2.1高级公寓市场客户分析6.1.2.1.1客户构成高级公寓客户的构成来分析主要有以下七类：>第一类：港、澳、台、东南亚外商，可承担的购房总价在200万元以上。这类客户购房置业一方面是为自住，显示

7、身份地位；另一方面是为投资，为物业的保值增值。黄金位置的高档、豪华公寓以及具有外资背景的开发商开发的公寓项目是他们的首选。>第二类：国内有经济实力的高层管理者，可承担的购房总价在100-200万元（人民币，以下相同）。如私营企业主、三资企业中方高级管理人员、各类所有制单位的负责人，其中也包括外地企业家在京置业者。这类客户经济实力雄厚，对于位置优越、大户型高级公寓的需求依然旺盛，对住宅的综合品质要求高，基本是二次、三次置业以改善居住条件。第三类：从海外归来的人士，或有国外生活经历人士，可承担的购房总价在100万元左右。这类客户崇尚自然休闲的居家生活，注重

8、生活品位，看重社区环境，不仅是小区的自然环境、交通环境，更看重人文环境，他们会选择自己喜欢的环