购买未取得两证的拆迁安置房签订买卖合同风险防范

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1、购买未取得两证的拆迁安置房签订买卖合同风险防范根据相关法规及政策的规定，拆迁安置房屋一般可分为两类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的小低价商品房。按照有关方而的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类则是因房产开发等因素而拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或代安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。教你购买未取得两证的拆迁安置房签订

2、买卖合同风险防范随着城市化的发展，城市规模的扩大，拆迁的速度也在加快，于是拆迁安置房也就有了市场。但毕竟拆迁安置房和一般的商品房不同，拆迁安置房的买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕，其后续手续通常耍出售方配合办理，这就为以后的纠纷产生留下隐患。因此，如何购置拆迁安置房？怎样才可以有效地维护交易双方的利益，就成了一些人关注的问题。所谓拆迁安置房，是指因城市规划、土地开发等原I大I进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋买卖除受法律、法规的规范Z外，还受到当地政府和关地方政

3、策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。根据相关法规及政策的规定，拆迁安置房屋一般町分为两类：一类是I大I重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所自，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类则是因房产开发等因索而拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或代安置人购买的屮低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。因此，购置拆迁安置房首先要查明

4、安置房的性质，一般來说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易屮心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，买家往往需要承担极人的法律风险。主要体现在房价上涨后上家反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍等。若是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订-•份有效的

5、具有叮操作性的买卖合同就显得至关重要。律师在办案过程中遇到比较突出的问题就是关于购买未取得两证的拆迁安置房的纠纷：案例一，原告廖某诉称：2003年被告坐落在县城解放屮路的房屋被拆迁，同时获得xx小区内一套建筑面积为155.2平方米的安置房购买权。同年11月6H,经原、被告协商，被告同意将其拥有的该套安置房购买权20000元的价格转让给原告，安置房合同及发票一并移交原告，待原告正式购得该房屋后，rfl被告协助原告。办房屋过户手续。协议签订后，原告当即支付了20000元的转让价款，被告当时也非常满意。此后，原告乂以被告的名义

6、与开发公司签订了拆迁产权对换安置房合同书，并按合同约定以被告的名义向开发公司交清了购房款，该房屋已于2005年底交付使用。然而，被告看到房价上涨，觉得吃亏，开始反悔，不协助原告办理房屋过户手续，导致原告至今也没有拿到该房的产权证。故原告提起诉讼，请求法院判令被告继续履行合同、协助原告办理房屋.过户手续，并承担木案的诉讼费。被告杨某辩称：原、被告之间签订的《安置房购买权转让合同》是无效的，被告没有继续履行合同、协助办理房屋过户手续的义务。理由是：1.合同的订立不符合合同法规定的形式要件，原、被告签订的只是购买权转让合同,没

7、有实际给付内容，且双方签订合同吋，被告根本没有取得安置房；2.原、被告签订的合同违反城市房地产管理法的规定，所转让的房屋没有履行批准、登记手续；3.合同的订立是被告一人行为，没有得到其妻子的同意，被告无权独自处分夫妻共同财产。案例二，龚先生三年前同样以高于市场价150元的价格购买了城西的一套未取得两证的拆迁安置房，两年前原房主取得了两证，不愿意办理过户手续，理由同前。龚先生托律师打官司，经过调查核实，原房主独身一人，拆迁安置协议上没有其他安置对象。诉讼至法院后，原房主的父母说HI原房主系精神分裂症患者,属限制行为能力人，

8、还说签订房屋买卖协议吋，其处于无行为能力阶段。再经律师多方查证，原房主系限制行为能力人，但是在签订协议时其行为能力止常，并有其亲属多人在场。另外其父母于协议签订后半月内已经知道此事，曾上门要求涨价，遭到龚先生的拒绝。此案根据《合同法》等法律规定，即便是原房主系限制行为能力人，其法定代理人应当自知道该事实之口起一年内向