丁军计量分析

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1、利率调整对房价影响的理论与实证研究丁军北京100101北京市社会科学院【摘要】利率变动对房价具冇负向的影响己成为国际学术界的主流观点，但国内一些学者在研究我国利率变动对房价影响的过程中，由于对土地供给和利率这两个重要的非市场化因素研究不足，因此得出的实证检验结果有很大的差界。本文将土地价格这一非市场化因索引入计量经济学模型进行实证检验，结果发现，利率的提高将有效地刺激地方政府通过紧缩地根来稳定乃至推高地价，从而导致国家利率上调政策对房价的抑制作用十分冇限。【关键词】利率房价非市场化[Abstract]Itisagreedintheinternationalacademiathatthefl

2、uctuationininterestratehasnegativeimpactonhousingprices.However,empiricalresearchfindingsinChinamayproveotherwiseduetoinadequatestudiesonthetwokeynon-marketfactorsinvolved,i.e.landsupplyandinterestrate.Analyzinglandpricesbyusingeconometicmodels,thispaperholdsthatrisinginterestratehasinfacteffectiv

3、elystimulatedlocalgovernmentstostabilizeorevenraiselandpricesbywayofcuttinglandsupply,resultinginthelimitedeffectofthemeasurestakenbythecentralgovernmenttoharnesshousingpricesthroughraisinginterestrate.【Keywords】interestratehousingpricesnon-marketfactor2003年以来，我国-•些大小城市房价在短期内上涨过快，远远超过居民平均收入涨幅，这不仅使

4、得房地产投机现象过于猖獗，普通居民购房困难，贫富差距进一步拉大，而且由丁•房地产泡沫带来的金融风险不断累积，社会不满情绪逐渐滋长，在一定程度上也影响到社会的和谐稳定。在此背景下，屮央政府出台了一系列针对房地产由场的调控措施，旨在打压房地产市场泡沐。在这些调控措施屮，最重要的手段之-就是调整商业银行贷款利率。例如，2004年央行上调5年以上贷款基准利率1次，2006年上调5年以上贷款基准利率2次，2007年上调5年以上贷款基准利率6次。然而房价上涨的趋势仍未得到有效遏制。2008年国际金融危机这一重人的外部利空因索传导到我国，造成国内实体经济及楼市、股市全面剧烈卜•滑。政府为了稳定房地产业发

5、展，出台了一系列的优惠措施，如房贷利率打七折、税收优惠等措施。2009年国家的4万亿振兴经济的投资计划的实施，极大地刺激了楼市，导致2009年我国房地产业界常火爆。继而2010年初小央政府出台了旨在抑制房价增速过快趋势的“新国I•条”，如取消房贷利率七折优惠、二套房贷严格执行首付不少于四成及利率为基准利率1.1倍的规定等，从此中央政府与地方政府就房地产调控政策展开的利益博弈口益显性化，房地产业背后的利益格局相互交织、矛盾H益突出，房地产业的走势的不确定性也更加复杂。在此背景下，I•分有必要针对利率这一主要的货币政策工具影响房地产价格的传导机制进行研究，以考察我国利率调整对房价的影响程度和其

6、政策效应。一、国内外相关研究综述由于国内外房地产市场面临的制度、土地等方面的政策环境存在着较大的差异，因此本文对国外和国内的相关研究分别进行综述。(一)西方国家相关研究综述在发达市场经济国家，一般都已经完成了利率市场化过程，利率在房地产市场中能够起到调节资金供求的作用，因此专门讨论利率对房价影响的文献较少，主耍是讨论以利率为主的货币政策对房价的彩响。国外大多数研究均认为利率和房地产价格之间存在负相关的关系，而对利率影响房价的具体程度则观点不一。如Kauandkeenan(1980)认为利率上涨与房地产价格呈现负相关关系；AggawalandPhillps(1984)认为，抵押贷款利率负向影

7、响房地产价格;Harris(1989)通过计量模型得出结论，认为名义抵押贷款利率与房价负相关。但JudandWinkler(2002)的研究发现，利率政策对房价的影响是不确定的；WheatonandNechayev(2008)运用美国59个大都市统计区1998~2005年数据，考察了收入、人口、利率等基木面变量对房价的影响，发现利率变动已不能解释房价变动。尽管如此，国外大多数研究均表明，利率变动对房价存在着负向的影响，尽