许荣茂地产阴谋分析(分析图版)

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1、许荣茂地产阴谋分析（WORD+分析图版）利川项目节奏运作资金及股权的家族许荣茂地产阴谋在内地，一种新的敛财模式正被家族房地产企业所运用。这类家族企业利用房地产项L!滚动开发的规律，在先期需要大量资金投入时，由系下上市公司承担成木及风险，在预售款陆续回笼前后，则不断摊薄上市公司所占项F1公司的权益，以获取最人收益。本刊主笔张信东陈雪洁本刊编辑汪姜维参与财务分析入选《新财富》400富人榜第7名的许荣茂，通过把握房地产项目开发的节奏，进行股权和资金运作，令家族企业获得最大收益。在收购上市公司“万象集团”后，许氏家族通过售出其资产而获得人量现金，随后与家族企业

2、在上海共同开发房产项冃。在预售资金回笼前后，家族公司通过介资或增资，不断摊薄上市公司在项冃中的权益，最终大部分收益落入家族企业囊中，并可能逐渐转至海外。房地产家族企业敛财新模式此类模式的运作可总结为三个步骤，如图1,家族企业通过公司A控制上市公司B,公司c则是这胸家公司共同出资的房地产项公司。第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项H启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权；家族公司A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得“四证”（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证），成立房地产项目开发公司1）。按央行19

3、5号文件规定，预付的土地岀让金必须是自有资金，但实际操作屮，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。通常只需先期投入总投资额的启动项目，滚动发展。其中，土地出当大的比重，一般会占到总投资额的在预付土地出让金，収得“四后，公司D即可中请银行开发贷款，规划等项H费用，一般由其母公司C司提供担保。同时，建筑施工金业进施工费用，而梨资施工往往是建筑施标的主要条件。上市公司对C公司绝对控股并成为资30%,即町让金占相10%-30%o证”Z用于设计或上市公入并垫资工企业小由于金的主要來源，因而承担着大部分成本及风险。家族公司则在项H启动初期

4、充分降低了成本及风险。第二步：冋笼预伟款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原政策观定，必须在项LI开发至封顶或2/3后才能进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建其至在规划阶段就开始预售，预售资金川于后期项U建设等，但会计上这部分收入并不能入账。在预售后不久，家族公司A即开始大幅度增资，其追加资金则可能利用预售收入，即家族公司A以其他资金（如银行借款）追加投资，取得公司C的绝对控股地位，增资完后，再把预售款转到家族公司A；被家族企业控制的上市公司B却不追加投资，股权被稀释，只能获得投资收益（在实际操作中，家族金业可能在预付土地

5、岀让金之后，即通过家族公司E参与组建项冃公司D,摊薄上市公司所持股权）。至于预售款金额运用情况，由于上市公司已不是项H的控股股东，因此在其报表中已不必体现，公司C以后的运作不得而知。家族企业利用屮报与年报间的时间差增资，巧妙地隐藏了现金运用情况。第三步：项目竣工，家族企业享有大部分收益。项LI竣工后，公司C以项

6、_1总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，家族公司A获得人部分利润，上市公司B承担了初期高成木及风险，最终却仅获得小部分利润。从以上分析可以看到，家族“控制性股东”将风险转嫁到置于

7、金字塔下层的上市公司B,上市公司B的资产则被“控制性股东”运送到金字塔的上层。如图1中第三步的公式所示，如果控制性股东对合资公司C的现金流权越低，就越有动力向上运送资产。近期央行房地产新政的出台将给房地产行业带來深刻影响，越來越多的家族企业将通过买壳上市，寻求在资本市场融资。因而，这种家族企业的新敛财模式，应引起足够巫视。以下我们将分析许荣茂家族如何把握房地产项目的节奏，运用资金并不断扩大对项目公司的持股权，令家族获得最大收益。许荣茂家族买壳“万象集团”，售出资产，获得地产项目启动资金许荣茂今年54岁，福建石狮人，在本年度“《新财富》400富人榜”中排

8、第七位，冇着传奇的致富经历。他卩年在香港做过药店伙计、证券经纪人，80年代在香港及深圳做纺织甜加工及出口贸易。1989年在福建介入房地产业。90年代中期挺进北京，开发北京亚运花园、紫竹花园等高档公寓，获得巨大成功。2000年，许荣茂进军上海房产，其开门Z作就是收购了拥有著名的品牌“恒源祥”的上市公司“万象集团”（600823）。许荣茂曾对媒体表示：“人生像一个舞台！一旦自己能扮演一个比较重要的角色，应该认真把握。我这个人只耍看到是一个机遇，都想尽量去抓住它。”“万象集团”原是家商贸企业，其时业绩持续下降。2000年1月，第一大股东“黄浦区国资办”就有意

9、岀让所持有的部分股权，终在当年8月，将其持有的26.43%股权转让给“上海世茂投资发展有限公司