锦海蓝湾营销策划报告

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1、辽宁工业大学房地产市场营销课程设计（论文）题目III院（系）：管理学院专业班级：工程管理091学号：090701015学生姓名：陈顺标指导教师：刘玉昌职称:副教授起止时间：2013.01.07——2013.01.il课程设计（论文）任务及评语号学标二、阴告艮扌划策销营湾蓝海锦课程设计(论文)任务明乩枳说1203M45指导教师评语及成绩日月:.•年成目录第一部分市场篇11锦州市整体住宅市场情况分析11.12012年宏观分析11.22012年微观分析21.32013年楼市展望22竞争市场分析32」竞争板块分析32.2竞争对手分析52.3预计同期项目分析8第二部分产品篇

2、103项目总体概况103」地理位置10主要经济技术指标11各户型供应量11销售目标124项目定位124」项目市场定位124.2项目发展理念定位134.3目标客户群定位135产品解码155.1项目概念设计概要155.2规划及建筑设计分析156项目SWOT分析166.1优势166.2劣势176.3机会176.4威胁186.5SWOT综合分析18第三部分：营销推广篇197项目形象定位197.1项目形象定位197.2宣传推广主题208整合推广策略208.1宣传推广策略208.2推广阶段划分238.3媒介投放策略238.4公关活动策略258.5户外传播策略258.6宣传费用

3、预算269现场包装策略269.1样板房选址269.2销售通道279.3指示系统279.4楼体广告271.1北面江岸布置271.2现场大型广告牌281.3如意路及售楼部入口289.8销售气氛布置281价格策略2910」价格定位2910.2价格系数表3010.3价格走势分析3010.4付款方式302营销部署计划312.1推售时机建议312.2现场工程进度要求312.3分期销售建议322.4首期销售方式323住宅装修标准建议3312」装修成本建议33装修风格建议344蓝湾策划报告结果预期343536总结参考文献第一部分市场篇1锦州市整体住宅市场情况分析1.12012年宏

4、观分析＞成交量上升，供应量减少成交量（万平米）同比增长成交金额（亿元）同比增长批准预售面积（万平米）同比增长古塔区446.75.3%199.22.5%246•&3%凌河区293.912.2%153.97.8%211・2.8%2012年上半年数据＞二手成交活跃，二次、多次置业兴起成交金额（亿元）同比增长成交面积（万平方米）同比增长古塔区7520.97%2679.88%二手市场的活跃，从一定程度上反映了一手市场中，二次或多次置业的兴起。不仅有房住，而且要住得更好，还可以把置业当成投资，这是锦州人二次置业的主要想法。富裕的锦州人在二次置业时更看中住宅品质，其中首选污染少

5、、安静的郊区住宅。＞锦州房地产市场进入大众消费时代目前，锦州人的住宅面积已达小康水平，锦州房地产市场个人买家的比例已超过九成，76%的锦州人拥有自己的住宅，可以说锦州住房进入了大众消费时代。以上几点对楼市的影响在于：1、整体楼市有坚定的支持力。2、有利于郊外楼市的发展。1.22012年微观分析＞古塔、凌河仍是楼市重点根据2012年上半年房地产信息中心公布的数据显示，古塔、凌河成交量各占总成交量的18%、19%。在广告量及在售楼盘数量上也占有相当比例。2012年两个“黄金周"也有不少楼盘做广告搞促销，但从广告投放量上看，仅“五一”期间（五_前_周至5月第一周）就比0

6、2年同期减少2415万元，减少24%。剔除“非典"因素的影响，春节期间做广告宣传的楼盘也基本与去年同期持平，发展商依靠“节日营销”卖楼现象在今年楼市中已有所改变，逐渐淡化大节日，摆脱“节日营销二＞品牌楼盘优势明显随着房地产市场的发展，房地产企业将不断进行优胜劣汰，品牌优势将有利于提高房地产企业的竞争力。在“非典”的考验下，大集团、知名品牌在消费者心目中的地位得到了体现，并体现到具体的购房行动中去，因此知名品牌开发商的楼盘业绩相对其它开发商楼盘业绩要好。＞消费者更注重居住空间的环保设计和通风性能因素“非典"的到来，加深了人们在居住空间的环保设计和空气流通对于健康的重

7、要性上的认识。于是，在选购住房时，对楼盘的绿化率、容积率和单元坐向等因素倍加关注,同时在产品设计中对通风性能也提出了更高的要求。1.32013年楼市展望＞整体规模将继续保持随着锦州城市环境、市政、交通的改善，如小凌河两岸工程，2013世园会展中心的建设，锦州南站再建的投入使用等，锦州楼市发展将继续保持“高位运行”。＞开发模式同质化目前锦州房地产市场开发尤其是郊区物业开发模式正趋向高度的同质化，例如A盘建有会所兴办了学校，B盘也跟着配备；C盘开通交通车开设便利店，则D盘也会跟紧筹备。在2013年，这一问题将会更加严重。＞外来人口不断增加近年锦州楼市中，外来人口购房的

8、数量不断上