商品房买卖 举案说法 培训课件

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1、商品房买卖举案说法二0一四年十二月法律风险无处不在!不一定都要懂得法律，但一定要有法律风险意识。不是事事处处都要照搬法条，不敢越雷池一步，而是要认清法律规则，警惕风险。警言培训说明【形式】：案例研讨【参考法规】：民法通则、民事诉讼法、合同法、物权法、城市房地产管理法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、相关司法解释培训说明广告宣传中的法律风险及防范认购过程中的法律风险及防范因房屋质量问题所引起的法律风险及防范车位销售过程中的法律风险及防范[案例一]因广告宣传不当所引起的纠纷开发商在销售某楼盘7栋时，在宣传资料中做了如下宣传：“厅、卧、主卫全部朝向高尔夫球场，均

2、能享受到高尔夫景观，”房屋交付后，7-1702业主投诉，两次卧无高尔夫景观，与销售承诺不符，业主要求换至卧室均有高尔夫景观的类似户型，如无合适户型，则要求退房。业主与开发商协商不成，最终以开发商违约为由向当地法院提起诉讼，请求追究开发商的违约责任。[案例][问题][分析]广告宣传广告宣传资料的法律效力？开发商是否应当承担违约责任？开发商应如何规避广告宣传所带来的法律风险？[案例][问题][分析]广告宣传广告宣传资料的法律效力[案例][问题][分析]广告宣传要约邀请红线范围内说明和允诺具体确定影响合同的订立和价格要约要约邀请是希望他人向自已发出要约要约是当事人一方向对方

3、发出的希望与对方订立合同的意思表示广告宣传资料的法律效力问题：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。---《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（20030601）[案例][问题][分析]广告宣传广告宣传资料的法律效力问题关键词：说明和允诺具体确定[案例][问题][分析]广告宣传广告宣传资料的法律效力问题：●XX项目，全

4、市最低价。●所在学区内从幼儿园、小学到中学都是市属或省属重点名校。社区内将有老年大学和儿童兴趣学校。紫薇幼儿园即将落成；并将引进市属重点小学。[案例][问题][分析]广告宣传广告宣传资料的法律效力问题：合同法中关于“要约”的规定第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。司法解释违反合同法的地方：排除了合同法构成要约的第二个要件“甘受约束”；并把“视为要约”与“视为合同内容”相混淆。[案例][问题][

5、分析]广告宣传开发商应承担的责任：违约责任[案例][问题][分析]广告宣传广告宣传法律风险防范：发布广告的原则：源头控制，有把握才说第一道防线：发布前严格审查，避免夸张、不实、变更；第二道防线：全面设置广告提示语，表明广告不是要约；第三道防线：补充协议中明确约定广告和宣传资料的效力。[案例][问题][分析]广告宣传广告提示语示例：[案例二]未及时退还“诚意金”引起的纠纷某君向开发商提出申请，要求开发商退还“诚意金”，开发商称还要等15天之后才能返还。因对开发商的拖延行为不满，某君将该开发商告上法庭，要求开发商返还诚意金本金以及所产生的利息。[案例][问题][分

6、析]认购[案例三]《认购书》的单方解除某君与开发商签订《认购协议书》约定：由某君购买某楼盘3-1101房，《认购协议书》签订时，某君应支付房屋总价款20%的“订金”，《认购协议书》签订之日起15日内，双方签订《商品房买卖合同》，如某君违反本协议，不得要求返还已支付的“订金”。如开发商违反本协议双倍返还某君已支付的“订金”。随后，某君按照《认购协议书》的约定支付了“订金”，但在《认购协议书》签订后，《商品房买卖合同》尚未签订前，因房价下跌，某君提出要求解除协议，并要求开发商退还已交付的“订金”。[案例][问题][分析]认购诚意金、订金、与定金的法律效力？案例二中开发商该

7、不该退还诚意金？案例三中开发商是否应返还已收取的“订金”？[案例][问题][分析]认购诚意金、订金、与定金“诚意金”作为自创的商业用语，在现在的商品房销售中，由于供求关系紧张，处于卖方市场的开发商普遍强势，由此采取了预售证获得之前便收取费用的方式，用来甄别、圈定客户。这种做法，往往不能保证所有缴纳诚意金的客户都买到房，只是提供一种与买房相关的潜在机会。因此，所谓的“诚意金”不具有合同效力及法律保护的性质。“诚意金”并非“定金”。开发商在预售前收取“诚意金”，并与排号、认购等行为挂钩，这种资金并不具有“定金”性质。从法律意义上讲，定金具有担保效力，担保