房地产估价案例与分析学习笔记修改

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1、房地产估价案例与分析考试要点摘录二O—五年十月第一部分封面3第二部分致委托方函3第三部分目录4第四部分注册房地产估价师声明4第五部分估价的假设和限制条件5第六部分估价结果报告6第一项委托方6第二项估价方6第三项估价目的7第四项估价对象7第五项价值时点9第六项价值定义9第七项估价原则10第八项估价依据10第九项估价方法11第十项估价结果12第十一项注册房地产估价师12第十二项实地査勘期13第十三项估价作业日期13特殊说明13第七部分估价技术报告14第一项个别因素分析14第二项区域因素分析14第三项市

2、场背景分析14第四项最高最佳使用分析14第五项估价方法选用15第六项估价测算过程15第七项估价结果确定15第八项附件16第一节市场比较法的报告结构17第二节各组成部分容易出现的错误17方法二成本法0第一节成本法的报告结构0第二节各组成部分容易出现的错误0第一节收益法的报告结构8第二节各组成部分容易出现的错误8方法四假设开发法及基准地价系数修正法16第一节假设开发法的报告结构16第二节各组成部分容易出现的错误17第三节棊准地价系数修正法20第七项估价结果确定20第八部分附件21第九部分不同类型的估价

3、技术路线21第一类建设用地使用权出让价格评估21第二类房地产转让价格评估22第三类房地产租赁价格评估22第四类抵押贷款价值评估22第五类城市房屋拆迁估价24第六类房地产强制拍卖估价25第七类保险估价27第八类房地产课税估价28第九类房地产分割、合并估价28第十类房地产纠纷估价28第十一类特殊情况的处理、需要注意的地方28第十部分简答题技巧30一、价格解释对价格有争议、疑惑30二、资料搜集31三、估价工作程序（步骤）的确定31四、几种特殊交易估价对象的价格内涵32五、确定估价技术路线32六、旧房地产

4、的价值33第十一部分简答题类似考点分析34一、特殊的估价业务来源（特别的委托方、估价机构的确定）34二、用途不同或用途变化在估价中的注意事项34三、估价技术路线（分目的、分方法）35四、主要方法中的重要指标35五、房地产价格不同或变化的原因36六、不同估价目的的特殊性39六、不同估价目的的特殊性39七、估价资料的收集40八、生僻名词、俗话和估价的关系41第十二部分选择题考试经验41估价报告内容不完整，缺少规范屮“估价报告的规范格式〃所要求的必备项目1.用词带有强烈的感情色彩。2.语意含糊，用“大约

5、、估计、大概、可能、左右”等字样。3.前后不一致（数据、方法选用与测算过程屮的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）第_部分封面1、估价报告名称，如果是抵押评估时，估价报告名称应表述为《房地产抵押估价报告》【《房地产抵押估价意见》笫二十七条明文规定了报告名称耍这么写】，其他的估价目的没有明确。2、估价项目名称：应写清项冃全称，重点突出区位、名称、用途（不能笼统的写价值评估，要写明估价目的或价值类型）3、写明委托人全称（个人则写姓名）4、应写消估价机构全称5、注明负责木次估价

6、的估价师姓名及注册号（写估价人员也算错）6、报告出具日期耍以估价报告中的出具F1期一致7、估价报告编号2014年封面中应是“佔价报告出具口期”而不是“估价作业期”2013年封面屮应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”.2012年封面中的“估价人员”应为“注册房地产估价师”，并应注明注册房地产估价师的注册号。第二部分致委托方函委托人A（委托方名称或姓名）：根据贵方的委托要求，我公司派估价人员于二零一五年日期A（价值时点）对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘FI期为价值时点。估价人员根据国家

7、和地方的有关评估管理规定，选用比较法（估价方法），对产权人A所有的位于地址A（估价对象）的住宅（价值类型）房地产进行估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象房屋证载建筑面积为面积A平方米、土地使用权血积为面积B平方米。估价人员遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的估价原则，按照严谨的估价程序，经过仔细的分析测算，确定估价对象房地产在价值时点（二零一五年日期A）无法定优先受偿款的抵押价值（估价结果，总价和单价、大写，抵押价值有三种价值）为人民币价值A万元，大写为价

8、值C万元整；单价为价值B元/平方米，大写为每平方米价值D元整。本估价结果受到估价报告中己说明的估价假设和限制条件的限制。本估价报告的使用期限（或有效期）为自二零一五年日期B（与报告出具日期一致）起半年。特此函告评估机构（分公司算错误）（盖章）法定代表人：（盖章或签名，不签名不算错）二零一五年日期B第三部分目录2014年“致估价委托人函”应放在“冃录“之前。2013年“致估价委托人函”应放在“冃录“前。2012年致估价委托人函中缺车库的评估结果。2010年致估价委托人函中缺估价报告使