房地产估价案例与分析学习笔记

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1、房地产估价案例与分析考试要点摘录二〇一〇年九月1.估价报告内容不完整，缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目2.用词带有强烈的感情色彩。3.语意含糊，用“大约、估计、大概、可能、左右”等字样。4.前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)第一部分封面1、估价报告名称，如果是抵押评估时，估价报告名称应表述为《房地产抵押估价报告》【《房地产抵押估价意见》第二十七条明文规定了报告名称要这么写】，其他的估价目的没有明确。2、估价项目名称：应写清项目全称，重点突出区位、名称、用途3、写明委托人全称（个人则

2、写姓名）4、应写清估价机构全称5、注明负责本次估价的估价师姓名及注册号6、估价作业日期要以估价报告中的估价作业日期一致7、估价报告编号第二部分目录第三部分致委托方函A：我公司于年月日接受贵方委托，对位于B的C进行评估，评估目的是D提供价值参考，到年月日评估工作结束。根据E，确定估价对象F。我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、公开、公平的原则，按照估价程序；选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过认真分析计算

3、，最终确定房地产价格在估价时点年月日、完整权利状态及满足各项限制条件下的公开市场价值为人民币：G49（大写：人民币）。针对本次评估的具体情况，特对评估价值做以下说明：H。特此函告评估机构（盖章）：法定代表人（盖章或签名）：年月日说明：A、致函对象委托方名称或姓名；B、区、街道、门牌号或宗地号；C、应说明：1、全部房地产；　2、全部土地　3、部分房地产及分摊土地　4、其他情况，如是否包含装修、构筑物、设备等。D、评估目的；E、权属证明文件，应列明具体种类、名称；F、估价对象主要情况，包括建筑面积、栋数、土地面积或分摊土地面积、用途等；G、应包括总价和单价；H、如有特

4、殊要求应予以说明，如涉及补交土地出让金、扣减交易税费的金额等。1)委托方要写全称。2)致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果。3)致函落款。为估价机构全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或负责该项目的专职注册房地产估价师签名。4)致函日期，一般为报告完成日期。2004年1．致委托人函中没有说明估价时点2．致委托人函中缺法定代表人的签名2006年1、致委托方函中缺少估价时点2、致委托方函缺少估价报告应用的有效期2007年1、致委托人函中缺少估价目的。2009年1.致委托人函缺估价对象的详细说明2.致委托人函缺估价报告应用期限3.致委托人函缺法定优先

5、受偿款第四部分注册房地产估价师声明1、七项内容是否齐全。（具体内容见教材P8）2、第五项中是否列出了实地查看的注册房地产估价师的姓名（或清楚表述未参加实地查看）。3、声明最后有无注册估价师的签名、签章和注册号。492007年1、注册房地产估价师声明中没有说明现场察看估价师的姓名。第五部分估价的假设和限制条件1.没有估价的假设前提和限制条件；2.估价的假设和限制条件应分为两部分理解：估价的假设，即估价的前提。在估价过程中有未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响等，应先进行假定；限制条件则是指估价结果成立或估价报告可使用的

6、条件。(一)估价假设前提：#通用条款：所有报告均应有以下条款。（1）本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。（2）本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。#选用条款：根据估价的具体情况应作以下说明。（1）若估价对象土地为划拨地，应说明本次评估以出让地或者以划拨地为前提；（2）若估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途为前提；（3）若估价对象面积出现差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此作为前提；（4）必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；（5）必要时应设定房地

7、产所处状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提；（6）若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整权利状态；（7）对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。*说明：报告中应选用条款序号在前，通用条款序号在后（二）限制条件：限制条件应该是估价结论成立的限制和估价结果应用的限制。前述七种选用条款所述情况，在本部分应有相应限制。如：估价对象房产规划用途为住宅，现时用途为办公。因规划用途与现时用途不符对房地产价值产生的影响，委托方应给予以充分的考虑与重视。估价对象所属土地为划拨用地。本次评估未考虑补交土地出让金及相关税费对房

8、地产价值产