资产评估第四章房地产评估

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1、第四章房地产评估学习目的和要求：1.了解房地产的概念和特点2.熟悉房地产价格的影响因素3.掌握收益法、市场法、成本法在房地产评估中的应用房地产评估第一节房地产评估概述第二节房地产评估的收益法第三节房地产评估的市场法第四节房地产评估的成本法第一节房地产评估概述一、房地产的概念和特点二、房地产价格的影响因素三、房地产评估的原则四、房地产评估的程序1．房地产的概念：一、房地产的概念和特点房地产=房产+地产房地产的存在形态单纯的土地单纯的建筑物房地合一的房地产（1）土地中国和欧美国家土地所有制的区别广义的土地概念、狭义的土地概念土地使用权的取得方式土地使用权出让土地使

2、用权转让土地使用权划拨（2）建筑物房屋+构筑物结构包括5种：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构2．房地产的特点：（1）位置固定性（2）供求区域性（3）长期使用性（4）大量投资性（6）保值增值性（5）投资风险性（7）政策限制性二、房地产价格的影响因素（一）房地产价格的种类按房地产的实物形态可分为土地价格、建筑物价格和房地产价格按房地产价格表示单位可分为总价格、单位价格、楼面地价楼面地价，又称单位建筑面积地价，指平均到每单位建筑面积上的土地价格例投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元

3、/平方米。若两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？（二）房地产价格的影响因素1.一般因素经济因素、社会因素、行政因素、心理因素3.个别因素土地的个别因素建筑物个别因素2.区域因素商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素三、房地产评估的原则建设部和国家质量技术监督局于1999年颁布了《房地产估价规范》：四原则1.合法原则符合国家相关法律法规和当地政府的有关规定估价对象具有合法的产权估价对象的用途合法估价对象的交易或处分方式合法2.最高最佳使用原则由于房地产的稀缺性，尤其是土地不可位移和再生的特点，在房

4、地产经营中，要按照最高、最佳、最优利用的途径来测定房地产价格。受国家法律、政策、规划和社会目标的制约基本要求：1）按最优配合的要求选择地用性质2）按最高收益方案评估房地产价格3.替代原则同一市场上效用相似的房地产，价格趋于一致市场法的理论依据4.估价时点原则强调估价结论具有很强的时间性和时效性估价结论是以某一时点的价格为基础而得出的估价结论只是在法规规定的时段内才有效四、房地产评估的程序1.明确评估基本事项2.拟定评估作业方案明确评估目的、评估对象、评估价值类型、评估基准日，签订评估业务约定书初选拟采用的评估途径和评估方法确定评估投入的人员确定评估作业步骤及进

5、度安排确定评估作业所需经费预算3.实地勘查评估对象4.搜集评估所需资料勘查房地产的位置及周围环境对房地产价格具有普遍影响因素的资料对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料反映评估对象状况的资料类似房地产的交易、成本和收益实例资料勘查房地产使用状况5.评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节收益法一、基本原理二、基本公式（一）未来各年收益额不相等（二）未来各年收益额相等1、有限期2、无限期三、适用范围有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估四、主要参数的确定（一）预期收益：客观纯收益1.客

6、观纯收益=客观总收益－客观总费用2.客观总收益和实际总收益的区别3.客观总费用是指取得客观总收益所必需的各项支出，通常包含管理费、维修费、保险费、税金等。（二）资本化率综合资本化率:r建筑物资本化率:rB土地资本化率:rL土地价值:L建筑物价值:B例某宗房地产的总价值为1000万元，经估测建筑物部分的价值为600万元，假定综合资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，求土地的资本化率。（三）收益期限单独的土地和单独的建筑物房地合一建筑物经济寿命≧土地使用年限建筑物经济寿命﹤土地使用年限[例]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于20

7、01年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。五、房地产价值的评估（房地合一）1、估算年有效毛收入年有效

8、毛收入＝2.5×365×12,000×