资产评估05房地产评估

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1、资产评估主讲人：郭雅娴第5章房地产评估5.1房地产评估概述5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用5.3收益途径及其方法在房地产评估中的应用5.4剩余法在房地产评估中的应用5.5成本途径及其方法在房地产评估中的应用本章重点和难点课堂练习题5.1房地产评估概述5.1.1房地产的概念和特征5.1.2房地产评估原则5.1.3房地产价格及其影响因素5.1.1房地产的概念及特征1）土地及土地权利土地特性土地权利2）建筑物3）房地产特性土地的特性自然特性位置的固定性质量的差异性不可再生性效用永续性经济特性供给的稀缺性可垄断性用途的广泛性效益级差性土地权利土地所有权城市土地的所有权属于国家农村和

2、城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有土地所有权不能转让（我国实行土地所有权和使用权分离的制度）土地使用权首次交易：土地使用权出让（各种用途的最高年限）二次交易土地使用权转让土地使用权出租等房地产特性位置固定性及区域性长期使用性保值与增值趋势投资风险性政策限制性5.1.2房地产评估原则合法性原则最有效使用原则5.1.3房地产价格及其影响因素房地产价格及其种类房地产价格的特征影响房地产价格及评估价值的因素房地产价格及其种类按照房地产权益划分所有权价格、使用权价格、其他权利价格按照房地产的实物形态划分土地价格、建筑物价格、房地产价格按照房地产价格表示的单位划分总价格

3、单位价格楼面地价影响房地产价格及评估价值的因素一般因素经济因素、社会因素、行政因素区域因素繁华、道路、交通、设施、环境个别因素土地的个别因素建筑物的个别因素5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用5.2.1市场售价类比法在房地产评估中的应用5.2.2基准地价修正系数法5.2.3市场租金倍数法5.2.4路线估价法5.2.1市场售价类比法在房地产评估中的应用基本思路适用范围具体步骤因素修正市场交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正土地使用年限因素修正5.3收益途径及其方法在房地产评估中的应用适用范围基本思路和基本步骤房地产净收益的测算折现率或资本化率的估测残余估价法根据贡献原

4、理具有现实或潜在收益的房地产价值评估商场写字楼公寓学校公园√×基本思路基本步骤测算净收益选择折现率计算评估值未来收益折现5.3收益途径及其方法在房地产评估中的应用5.3收益途径及其方法在房地产评估中的应用房地产净收益=收益-费用实际收益VS正常收益实际费用VS正常费用房地产净收益=正常收益-正常费用5.3收益途径及其方法在房地产评估中的应用折现率或资本化率的本质投资回报率（投资收益率）房地产评估中折现率或资本化率种类及其关系土地折现率或资本化率建筑物折现率或资本化率房地产综合折现率或资本化率房地产评估中折现率或资本化率估测方法r(L+B)=r1L+r2B5.4剩余法在房地产评估中的应

5、用基本思路假设开发法、倒算法适用范围主要用于待开发土地的评估公式和步骤地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费例题（5-9）5.5成本途径及其方法在房地产评估中的应用适用范围和基本思路成本途径用于土地使用权评估成本途径用于新建房地产评估成本途径用于旧房地产评估5.5成本途径及其方法在房地产评估中的应用适用范围无收益，房地产市场发育不成熟，成交实例不多政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地基本思路（90页公式）5.5成本途径及其方法在房地产评估中的应用运用成本途径评估土地使用权的步骤计算土地取得费计算土地开发费计算投资利息计算投资利润确

6、定土地增值收益确定土地使用权的功效损失确定土地经济性贬值计算评估值案例（91页）本章重点和难点本章重点土地的特性和土地权利房地产评估原则影响房地产价格及其评估价值的因素市场途径的应用各种评估途径和方法的基本思路和适用范围本章难点房地产价格分类收益途径中折现率或资本化率的估测剩余法的应用课堂练习题根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（）。A．50年B．70年C．30年D．40年答案:A课堂练习题房地产评估应该遵循的原则包括（）。A．供求原则B．贡献原则C．替代原则D．合法性原则E．最有效使用原则答案:ABCDE课堂练习题某可比交易实例成交地价为3000元/m2，

7、对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）元/m2。A．2900B．3223C．3322D．4000答案:B课堂练习题某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）万元。A．