房地产“偷面积”手法研究

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1、偷面积宝典——户型创新手法简析何谓“偷面积”？“偷面积”是建立在合理基础上的一种争取多一些面积的做法的一种俗称，也就是在不违背现行的法律法规及地方条例的前提下，尽量增加住宅的附加面积。“偷面积”是一种户型创新。想在90平方米的建筑面积内，做出各种功能来，确实比较困难，唯有挖掘各种不增加建筑面积，却能提升使用空间的设计手法。为什么要“偷面积”90/70政策一刀切，不符合市场实际情况，很多地方90m2以下的小户型根本没人要。在政策限制下，若按常规户型设计，则产品差异化将很难体现，使产品缺乏竞争力。“免费赠送”的空间对客户有相当的吸引力。早期“二合一”的

2、做法遭遇“二套房”政策阻击，且建安成本高。怎么“偷面积”主要有两大类，10种“偷”法纯“赠送”的空间露台、空调机位、凸窗、隐藏式衣柜、地下室、可封闭的露台、室内挑空、设备间、花架等不计入建筑面积的空间。按改造方式可分为赠送室外面积和赠送室内面积。“抢”得一半面积的空间阳台、入户花园等，只计一半建筑面积，但可将其封闭成为室内房间。一、纯“赠送”的空间赠送大露台、挑高阳台或入户花园无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台或入户花园也视为露台，均不计入建筑面积。有些大露台设计巧妙，可局部封闭增加套内面积。一、纯“赠送”的空间注意

3、事项：退台式大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，尽量保证私密性的露台才具有实用性。挑高两层的露台必须保证一定私密性，曾有楼盘由于设计缺陷，楼下露台完全暴露在楼上的视野中，使用起来极不舒适。金地未未来，组合式Townhouse的退台露台三层四层五层金地未未来，高层Townhouse的入户花园改造从室内看改造前的入户花园户型平面图改造后，餐厅扩大，并增加入户换鞋空间某楼盘复式户型赠送露台面积达60多平方米单、双层阳台位置错开，上盖高度达到2个层高，不计入建筑面积单层双层单、双层阳台位置错开，上盖

4、高度达到2个层高，不计入建筑面积2室1厅3卫设计，就是为“偷”而生开放式餐厨加门变主卧多个小房间一个大阳台这里还能偷错开的阳台、露台，丰富了建筑立面一、纯“赠送”的空间空中单元连廊在两个或多个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间，也可合用作为邻里交往空间。注意事项：通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来，两单元业主的生活私密性有可能受到影响。深圳桑泰丹华府的“空中墅”·廊院一、纯“赠送”的空间空调机位的改造在一些楼盘的设计中，为了能给客户实惠，开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处

5、，或将层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。甚至封到房间内。对空调机安放处的改造，虽只能“偷”得1m2—2m2左右的面积，但多出的每一平方米，对购房者而言均是实惠。金地未未来将卧室外的空调机位以及入户花园上空的空间都包入了室内，使卧室面积增加了6m2一、纯“赠送”的空间赠送半地下室、地下室一楼住户赠送地下室，有的做法是通过一个楼梯将地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。赠送地下室存在一定争议，按照相关规定地下室应该属于业主共有空间，如

6、果只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，一定要做一份严密的解释条款。金地未未来花园洋房户型一层、二层均送地下室一、纯“赠送”的空间低台凸窗和落地凸窗把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。目前“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至

7、更高。也有开发商故意将凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。一、纯“赠送”的空间低台凸窗和落地凸窗注意事项：大凸窗设计也会带来诸如窗墙比、外墙保温、外墙渗漏等问题，需要在材料、建筑设计上下功夫。凸窗增大视野，使房间看起来更宽敞。且窗台较低，能充分利用，丰富室内空间。深圳碧水龙庭的可拆卸落地凸窗把横梁、低台打掉后，落地凸窗完全融入室内空间，真正扩大使用面积。落地凸窗和低台凸窗实景一、纯“赠送”的空间隐藏式衣橱隐藏式衣橱

8、的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通