中原经典案例---融侨理想城项目营销提案

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1、融侨理想城项目营销提案二OO六年五月重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司区域市场分析竞争项目分析项目分析项目定位营销策略南岸区历年房地产完成投资一览表（单位：亿元）年份房地产完成投资（亿元）2001年20.642002年29.952003年49.792004年59.772005年74.10总体发展形式良好（数据来源：重庆市南岸区历年国民经济和社会发展统计公报）南岸区近几年房屋施工面积、竣工面积和商品房销售面积分析（单位：万平方米）房地产业整体发展态势良好!（数据来源：重庆市南岸区历年国民经济和社会发展统计

2、公报）南岸区近几年常住人口和非农业人口统计（单位：万人）（数据来源：重庆市南岸区历年国民经济和社会发展统计公报）常住人口和非农业人口持续增长,成为房地产需求很重要的动力之一.另外:长江大桥复线桥及菜园坝大桥和轻轨线的陆续通车将使该区地理优势更为明显政府规划打造弹子石CBD，南滨路商业在未来两三年的全面发展…………这些都将使南岸楼市拥有很大的发展空间南岸楼市总体特征四、青年群体理想的居住地，未来最具活力的城区。一、原来的以南坪中心向东、南、西、北四面发展转变为全面的发展。二、整体的发展水平仍然偏低，品质楼盘

3、数量相对较少。三、由于居住大环境、交通市政建设、城市景观资源条件等，未来发展空间较大。区域市场分析南岸------最具综合竞争力的都市生活区南岸区细分市场分析南岸区的住宅市场目前可划分几个板块南坪中心区板块南滨路板块经开区---四公里—学府大道板块铜元局板块南山板块上新街—弹子石板块茶园新区板块南岸区几大板块房地产市场分析南坪中心板块代表楼盘：金阳骑龙山庄、上海城、贝迪新城、浪高会展国际、渝能顺驰楼盘特征：●主要强调地段优势；●高层、高容积率，高价格；●均价集中在3300～3600元/m2，浪高会展国际更

4、是达到6000元/m2；●以公寓、经济两房、小三房为主力户型，力求控制总价；南岸区几大板块房地产市场分析南滨路板块代表楼盘：海棠晓月、怡景天域、蓝滨城、阳光100等楼盘特征：●强调景观资源和高尚生活氛围；●高层，高价格；●均价集中在3500～4200元/m2，部分已经突破5000元/m2大关；●随着成熟度的提升，出现了一些小户型的产品。四公里/学府版块经开区---四公里/学府板块代表楼盘：回龙湾、兰湖天、江南国际新城、学府大道69号、渝能国际、七季城、罗马假日、溯源阁、骏逸江南、美堤雅城等楼盘特征：●区域

5、发展趋势明显；缺乏真正的大型品牌开发企业●小高层、高层为主●两房、三房为主力户型，两房面积60～75m2，三房86～110m2；●价格集中在3000~3200元/m2左右；●在保证使用功能的前提下尽量控制面积以控制总价；●小户型（经济型两房和一房）在该区域的产品结构中所占比例逐渐增大。●版块内由于大学生和青年群体人数较多，租赁市场活跃，目前一房租金约500~600元/月；两房在800~900元/月。小结：从青年群体的置业特征来看，由于整体价格相对较低，符合这一群体需求虽然交通情况比中心区稍差，但由于交通条

6、件近年改善很多，这一群体也可接受从供应量来看，这一区域供应了更多不同类型的适合青年群体选择的产品。中原认为：从吸引青年群体置业来看，本项目所在的板块在竞争中略占优势。金阳·罗马假日（本案小户型竞争对手代表）项目位置：青龙路项目定位：70年代人的小户型、大社区项目特色：小户型、大社区、个性化配套（电影院）、针对性推广（70年代人）等物业类型：10栋34层高层围合户型分布：总户数3332户，一房面积36～38m2、三种户型，共816户；两房58～71m2，三种户型，共1836户，三房一种户型，面积86m2。户

7、型比例：一房占25%，两房占55%，三房占20%标准层8～12户均价：对外公布为3160元/平方米；销售状况：开盘当天实际销售约150套，截止到房交会实际销售不到300套。评述：规划布局以及小户型产品与本案较为接近，产品品质也不逊于本案，因此市场竞争也最为激烈；项目最大卖点在于“小户型、大社区、大配套”，但是该项目过于单一的户型分布使其客户群相对狭窄，风险较大。同时，仓促的开盘，使项目的后劲略显不足。竞地·溯源阁（本案大户型竞争对手代表）项目位置：南湖路项目定位：简约建筑、品质高层项目特色：11栋高层带式

8、布局、高质感建筑立面物业类型：11栋高层带式布局户型分布：两房约72m2，占33%三房104~112m2，占67%均价：对外公布为3280/平方米；销售状况：即将推出2期；但一期销售不甚理想评述：由于产品以三房为主，且比例较大，与市场向中小户型发展的趋势不相吻合；加上项目带状布局、景观均好性差，营销推广的核心放在客户关心程度并不是很高的外立面上，使销售不理想。但是其户型面积与本项目两房和三房较为接近，又同属一个版块，竞争态势较