房地产项目可行性研究报告编制及评估要点_何继志

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1、本栏目由乐清市工程咨询事务所协办所长：蒋尧如理论探讨浙江省乐清市北街市头!西"#幢$%&室!’()#%%"!%)**"#())$&#+中国工程咨询房地产项目可行性研究报告编制及评估要点何继志前期可行性研究报告的编制与评估是房地产据《建设项目经济评价方法与参数》进行经济评价项目开发成败的关键环节之一。为规范房地产开发的不足。它根据房地产开发项目建设与经营的特项目经济评价工作，建设部在(%%%年+月颁布了点，强调按照现行财税制度和价格体系，计算房地《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方产项目的财务收入和财

2、务支出，分析项目的盈利能法”的实施，建设部标准定额研究所征集选择了四力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务个具有代表性的房地产开发案例，汇编成《房地产可行性，是房地产项目决策科学化的重要手段之开发项目经济评价案例》一书。案例均包含了房地一，也是目前房地产开发项目可行性研究报告编制产开发项目经济评价必须的基本要素，其中的主要及评估遵循的基本方法框架。近几年来，为应对入案例———“房地产开发项目可行性研究报告案例,，世后给我国房地产业（包括开发企业、需求与供给、则主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目价格

3、、中介服务）及其他相关行业带来的影响，国内评估方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评房地产业不断转变思想观念，增强竞争意识和市场估的角度-指明该案例“在目前有关部门尚无房地意识，规范运行程序，迎接挑战，评述房地产开发投产开发项目可行性研究报告内容的规定情况下，在资项目在理论上不断借鉴西方发达国家关于可行可研报告的内容方面可为读者提供参考”。下面结性研究的理论与操作方法，研究国际著名咨询公司合该“案例”素材的编写，以及近几年主持房地产项的评价指标体系，综合考虑经济效益、社会效益、环目前期工作的实践，就房地产项

4、目开发可行性研究境效益等各种因素，逐步规范和完善了部分房地产报告的编制及评估的基本要求，以及需要把握的主开发可行性研究评价指标体系，如包项目规划、设要问题谈谈个人的体会和经验。计方案、市场定位、经济评价等方面的最新理论研究成果。这些指标体系是房地产开发项目可行性研一、项目评述的原则、内容和理论指导依据究报告编制及评估的方法基础，已实施的有《房地产开发项目经济评价方法》、商品住宅性能评价、国$、基本原则家康居住宅示范小区等评价指标，是目前开展房地可行性研究的根本目的是实现项目决策的科产开发项目前期咨询的主要理论

5、指导依据。学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。房地产开发二、房地产开发项目评价的特点和难点项目可行性研究报告编制及评估遵循的原则就是科学性、客观性和公正性。$、房地产开发项目的特点(、主要内容房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具房地产开发投资者是以供给为导向，以赢利为备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务特征目的房地产生产、流通、消费、服务经营行为。房地外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产开发项目可行性研究及项目评估的主要内容包产品体量大、生产环节

6、多、经济风险、社会环境影响括：市场定位、项目选址、产品定位、规划设计、经营大等特点。房地产开发投资与一般建设项目投资的方式、租售价格的确定、财务分析、营销服务、市场主要区别在于：一般工业建设项目是先投资，再生及项目风险分析等。产产品，而房地产开发项目投资的过程本身就是房’、理论指导依据地产商品的生产过程。因此，房地产开发项目总投从项目评价方法的角度，目前指导我国可行性资即为房地产产品的总成本费用之和。参照新的会研究的指导文件是原国家计委和建设部于$++’年计制度的规定，房地产开发项目总投资（即总成本颁发的《建

7、设项目经济评价方法与参数》及(%%(年费用）由开发成本与开发经营费用两大部分构成。原国家发展计划委员会编制的《投资项目可行性研房地产开发投资项目的财务效益主要表现为生产究指南》，尤其是建设部(%%%年颁发的《房地产开经营过程中的销售收入；财务费用主要表现为开发发项目经济评价方法》，弥补了房地产开发项目依项目总投资、经营成本和税金等各项支出。根据开#$$%年第&期·!"·理论探讨中国工程咨询发经营方式的不同，房地产开发经营又分为销售、析），城市经济状况，与国家和地区相比城市的就业租赁、自营或销租、销营、租售、租

8、营等混合经营多状况及趋势，本城市就业情况短期预测，确认和介种方式。房地产开发投资区别于一般建设项目投资绍当地主要产业、企业和产品，市场环境与场地分的这一特点，是房地产开发项目可行性研究报告编析，布场区域的划分、土地面积、土地利用情况，场制及评估需要把握的基本要点。地描述，场地周围交通环境，场地周围土地利用和!、项目评价的难点竞争情况。除此而外，还要结合“国房景气指数”对"#$房地产开发受政策变化影响