专项研究——商业地产项目运营模式市场解析

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1、商业地产项目运营模式市场解析（影响力·研展部）引言：上帝关了一扇门，必然也会开一扇窗。如果说住宅市场是正在关紧的那扇“门”，那商业地产就是将要打开的那扇“窗”。住宅地产受政策的打压，价格存在向下的波动迹象。与此同时，商业地产市场关注度在逐渐升温，市场机会正在凸显。结合当前市场形势与未来房地产的市场机会，润兴品牌的商业地产时代也许即将到来。机遇只给有准备的人。本次关于商业项目运营模式的研究，是我司市场研究的一个新起点。本次报告结合现阶段二三线城市的市场特点、分物业类型建立研究框架并做了初步解析，旨

2、在建立与集团之间关于商业地产研究的沟通基础，并探索新的市场机遇。第38页共38页商业地产项目运营模式市场解析目录一、商业地产与住宅地产开发的区别3二、酒店物业运营模式解析51.酒店物业业态分类及解析52、酒店物业未来发展趋势及市场机会分析63、典型案例研究74、酒店物业运营模式研究8三、写字楼物业运营模式解析121、写字楼物业解析122、写字楼物业未来发展趋势及市场机会分析133、典型案例研究144、写字楼物业运营模式研究16四、购物中心运营模式解析181、购物中心业态解析182、购物中心未来发

3、展趋势及市场机会分析183、典型案例研究194、购物中心运营模式研究21五、专业市场运营模式解析221、专业市场业态解析222、专业市场未来发展趋势及市场机会分析223、典型案例研究234、专业市场运营模式研究25六、社区商业运营模式解析271、社区商业业态分类及解析272、社区商业未来发展趋势及市场机会分析283、典型案例研究284、社区商业运营模式研究30七、商业地产开发利弊及潜力分析34第38页共38页商业地产项目运营模式市场解析一、商业地产与住宅地产开发的区别商业地产与住宅地产开发有明显

4、的区别，研究本质区别可以有助于我们理性开发商业地产项目，在这从主要的六个方面进行分析：区别一：开发利润不同二者在经济效益上有着本质的区别，住宅的经济利益可使用普通会计利润来计算，而商业地产如果不使用经济利润来预算，将难以实现利润最大化，并且潜藏风险。区别二：研究对象不同住宅项目可以自行决定产品调研对象。商业地产项目消费市场调研，需要广泛而细致，包括城市商业规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力需求、租售目标客户细分、商铺升值潜力等方面分析。区别三：商业地产对资金链要求严格多数商业地产采用只

5、租不售的经营方式，在定价策略上与出售为主的住宅项目有巨大的差别。这种开发模式要求商业地产开发商具备极其雄厚的资金实力，以便能够抵御比住宅开发高得多的开发风险。区别四：配套设施要求不同商业设施配套建设在购物中心等商业地产项目开发中，比住宅开发具有更重要的作用，从以下两个方面体现：（1）商业地产选址谨慎并具有较强的辐射力（2）商业地产项目的配套设施要综合全面更注重气氛的营造区别五：营销推广手法不同商业地产相对于住宅地产是一种新的业态，对于习惯住宅开发的商业地产开发商来说，在营销模式上必须注意商业地产

6、的特性。（1）商业地产项目多以投资回报率、回报周期为营销重点，客户重点关注投资潜力（2）商业地产项目营销更强调开发的阶段性、营销周期短、推广节奏快第38页共38页商业地产项目运营模式市场解析区别六：商业地产利益参与者更为复杂住宅开发仅通过开发商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者。因此，商业地产开发商要权衡“四角”利益关系。商业地产的投资特点①开发商必须具备雄厚的资金实力，以便应对商业地产高风险的特性，后期还可以给企业带来融资、增加税

7、收的优势②商业项目规划与主体经营要紧密结合，通过积聚效应，与城市规划发展相结合，需精通经商之道③商业地产的开发从侧面还可以扩大企业品牌的知名度、提升企业的社会形象附图：商业地产与住宅开发流程区别示意图结合商业模式的运营特点，我们对市场典型商业模式操作所需的资源、运营的方法等商业模式运营过程进行解析，以此来判断适合我们润兴的商业模式。第38页共38页商业地产项目运营模式市场解析一、酒店物业运营模式解析1.酒店物业业态分类及解析酒店物业形态的划分有很多种，按产权归属可分为有自营型酒店和产权出让式酒店

8、；按经营规模大小可分为大型酒店和中小型酒店，按星级标准也可分为五星级、四星级等，这里我们针对酒店运营模式将酒店划分为如下几项进行解析：酒店物业形态特征运营资源商务型酒店选址靠近城区或商业中心区商务设施齐全，服务功能完善第二、三产业发展较好的城市客流量不受季节影响而产生变化度假型酒店选址多在海滨、风景旅游区游泳池、健身房等娱乐设施齐全城市旅游资源丰富人流量受季节性影响较大，与旅行社与政府建立良好关系长住型酒店为租居者提供较长时间的食宿服务家庭式结构及服务，套房为主第二、三产业发展较好的城市人流量不