解析杭州商业地产运营模式探索

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1、杭州商业地产运营模式探索商业地产运营模式的选择是为了更好地赢得利润，这也是企业的最终目标，因此所有的商业地产开发商都在寻找适合自己项目的运营模式。从目前市场中可以看到，杭城比较大型的商业地产项目运营模式中最常见的是“出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四大模式。一、完全出售，投资者具备经营自主权商业地产出售完成之后，开发商基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。一方面投资者也具备完全的经营自主权，另一方面，开发商可以快速回收投资。此种模式大多在社区型商业中体现，主要原因在于开发商同时也

2、是项目住宅开发商，由于受到资金压力的因素，秉着开发即销售的想法，在开发商业地产后，借鉴住宅开发的经验，以销售为目的，快速回笼资金。此类项目在大型社区的商业配套中不胜枚举。比如，位于良渚板块的正中心良渚十六街区，规划在地下区域设大型超市、电影院、溜冰场以及电玩厅，地上区域一分为二，用层高5米的大型商铺打造一条餐饮街，用小型商铺打造类似于湖滨名品街庭院式的商业街区。此外，还有商务套房，面积从80多平方米到300多平方米都有。底层是商铺、上层是套房、顶层带有阁楼和露台。这样的设置，即将投资、经营、休闲、聚会等多重功

3、能整合在一起。产权出售，使其成为经营者的固定财产，不仅可以进行长期维护，建立自己独特的经销风格，博得广大消费者的感性认识，在一定的基础上进行稳步发展，还可将其进行转让、租赁，获取更多的产业价值。对于开发商而言，收益=销售收入。二、租售结合，灵活性和可控性皆有开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，并通过引进主力店，实行大面积出租与分割出售租售并举的模式。租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，以平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵

4、活性和可控性。比如，位于九堡中心位置的金海城，由三大商业组团——购物中心、时尚购物街、精品商场组成，2.6万平方米的购物中心、6000平方米的时尚购物街、1.5万平方米的精品商场，提供集购物、餐饮、娱乐、休闲及商务等为一体的高档、多层次、全方位服务。购物中心以出租的形式经营：世纪联华、肯德基、五星电器、美食馆、流行旗舰店、温馨家居馆、时尚魅力馆、绅士精品馆、运动休闲馆等各类业态；时尚购物街以出售的方式经营：底商总建筑面积约6000平方米，有23个复式时尚店面，店铺面积180-300多平方米，规划金融服务业和时

5、尚品牌店；精品商场以出租、出售、联营的方式经营。精品商场位于金海城商业组团的南部，共分五层，总建筑面积约为1.5万平方米，以经营中高档商品为主。此外，位于闲林板块的杭州宏丰家居城项目集“环保、节能、智能”型家居材料卖场、特色商业街、生活超市、物流仓储、商务办公、配套公寓于一体，系杭州城西多元家居复合业态，具有强大辐射力的综合性商业项目。该项目商铺采取了有控制出售，目前开发的一期22万平方米的商铺中，销售不到6万平方米，剩余的开发商自己经营。在合适的租售比例下，可保证开发商即可获得短期资金回笼，同时又能通过出租

6、获得长期租金。通常情况下，开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，同时引入主力店品牌商家的进驻则更能提升项目商业价值。对于开发商而言，收益=部分销售收入+部分长期租金收益。三、售后返租，规避市场初期经营风险商业地产售出后，开发商统一返租、统一招商经营，这就是所谓的“售后返租”模式。售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租

7、金回报的方式”吸引买家入场，一般出现在商铺、写字楼、商用住等销售过程中。比如，杭州宏丰家居城出售的部分商铺中，要求业主在签订销售合同前必须先签一份《委托统一经营管理合同》，合同规定，业主将商铺全权委托给开发商经营，时间为十年：前三年一次性从总房价中让利；第四年到第十年，开发商按跟客户签约合同总价的8.86%来支付客户租金。此经营方式省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，免去商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，确保市场运作初期的业主利益，由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并

8、使业主规避了市场形成初期较大的经营风险。此模式运作，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对发展商的综合运营能力要求极高。对于开发商而言，收益=销售收入+长期租金收益。四、只租不售，持续有效管理提升商业价值商业地产开发商掌握产权，对所有的商业物业采取只租不售的形式，期望通过租赁持续性获利，这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升