不动产登记操作规范解读PPT

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1、不动产登记操作规范解读工作回顾1《物权法》（2007年）：第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第246条：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记暂行条例》《中华人民共和国物权法》《不动产登记技术规程》等法律法规规章规范性文件《不动产登记操作规范》等行业标准《不动产登记数据库标准》等技术规范制度顶层设计2《不动产登记法》《不

2、动产权利法》《民法典》（2017）《自然资源统一确权登记办法》（2016）《不动产确权与争议调处办法》？规范的体例结构1一般规定2申请3受理4审核5登簿6核发证书或者证明总则7集体土地所有权登记8国有建设用地使用权登记9国有建设用地使用权及房屋所有权登记10宅基地使用权及房屋所有权登记11集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记12海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记13地役权登记14抵押权登记15预告登记16更正登记17异议登记18查封登记19登记资料管理20登记资料查询分则附录A.1不动产登

3、记申请书A.2通知书、决定书、告知书A.3公告文书A.4不动产实地查看记录表A.5询问记录A.6不动产登记资料查询文书A.7授权委托书A.8承诺书A.9具结书条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任核心制度内容三6登记机构和人员12附则不动产权利登记其他登记+功能定位1不动产登记的性质：行政行为说？民事行为说？双重属性说？不动产登记是重要的物权公示方式，贯彻物权的公示公信原则，不创设新权利义务关系（意思自治），

4、属于程序性行政行为。不动产登记在法律属性上有双重性，它既是登记机构实施的公法行为，也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为。针对前一属性，本条例侧重于规范，以促进登记机构依法行为；针对后一属性，本条例侧重于保护，维护合法权益。科学把握：调查—确权—登记—调处工作边界功能定位1新时期不动产登记复议、诉讼的重点领域：职责整合时点前后登记错误的责任分配信息公开查询与资料查询信访与法定途径登记与审批交易职责的厘定行政与民事交错对应条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序

5、4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任核心制度内容三6登记机构和人员12附则法定原则21、工作原则保护权益（第1条）严格管理（第4条第2款）方便群众（第4条第2款）2、法律原则统一登记原则（第4条第1款）合法登记原则（第2条第1款）申请登记原则（第14条）属地登记原则（第7条）稳定连续原则（第4条第2款、第3款）法定原则2一体登记原则《细则》：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。《规范》：房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、

6、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。（合法登记原则）房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记。法定原则2依申请登记原则《细则》：不动产登记应当依照当事人的申请进

7、行，但法律、行政法规以及实施细则另有规定的除外。《规范》：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：1不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；（依嘱托登记）2不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。（依职权登记）法定原则2连续登记原则：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：1预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；2在建建筑物抵押权登记的；3预查封登记的；4法律、行政法规规定的

8、其他情形。属地登记原则：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外）条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任核心制度内容三6登记机构和人员12附则——《规范》关于不动产单元的细化不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独