上海绿城玫瑰园广告策划竞标稿

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1、上海·绿城玫瑰园广告策划第一部分上海高端别墅市场营销分析一．上海高端别墅项目基本情况第一部分上海高端别墅市场营销分析以总价500万以上别墅作为高端别墅的样本指标，目前在售别墅中总价500万以上项目共32个。第一部分上海高端别墅市场营销分析/上海高端别墅项目基本情况/在售高端别墅一览容积率：32个楼盘中容积率最高的0.3，最低的0.06；容积率小于0.2的项目有12个，为所有项目的37%；0.2-0.3的项目20个，为62%；规模最大规模为2000亩的佘山银湖别墅，最小规模60亩（西郊一品花园）；200亩以下项目7个，占21%；1000亩以上项目8个，占40%。单栋面积32个项目中19个单

2、栋面积1000平米以下，为59%。此外，以上项目单栋面积主要集中在400平米-700平米区间，大户型主要集中900平米-1200平米区间。总结200亩以下1000亩以上第一部分上海高端别墅市场营销分析/上海高端别墅项目基本情况/容积率=0.2-0.362%容积率<0.237%0.2以下（含0.2）容积率别墅一览表第一部分上海高端别墅市场营销分析/上海高端别墅项目基本情况/12个容积率0.2以下楼盘中，容积率低于本案的项目4个，为世贸佘山庄园、上海紫园、佘山高尔夫别墅、海源别墅，除海源别墅知名度略低外，均为市场知名度较高的别墅项目。规模在1000亩左右的别墅四个，为：紫都上海晶园、海源别墅

3、、世贸佘山庄园、上海紫园，这四个楼盘价格定位与本案较接近，其中三个盘都有400平米左右的适中户型。总结第一部分上海高端别墅市场营销分析/上海高端别墅项目基本情况/全国部分高端别墅项目列示第一部分上海高端别墅市场营销分析/上海高端别墅项目基本情况/随机抽取国内8个高端别墅项目，其中容积率小于0.2的项目只有1个，占所有项目的12.5%。其他城市容积率≤0.2的项目所占的比例，大大低于上海高端别墅项目（37.5%），可见，上海高端别墅的整体素质要远高于全国水平。总结第一部分上海高端别墅市场营销分析/上海高端别墅项目基本情况/在已知销售情况的27个项目多为04年开盘，其中销售率最高的为绿宝园与

4、四季草堂，但体量小。所有楼盘中33%为4月前销售，4-11月8月之内销售总量仅为15%。而据交易中心的数据，平均每月上海市区别墅在180套左右，销售态势堪忧。二．上海高端别墅项目近期销售状况第一部分上海高端别墅市场营销分析/三．上海高端别墅营销手法分析第一部分上海高端别墅市场营销分析/上海高端别墅营销手法分析/得奖绿洲江南园：荣获2002年全国人居经典别墅“环境、规划、建筑、科技”综合金奖；《解放日报》住宅消费“十大关注别墅”；2003典型住宅特别推广“上海著名特色景观住宅”；2003年被中国房地产协会评为“中国（上海）豪宅别墅社区成功开发典范”。檀宫：9月初，檀宫在2005《中国十大超

5、级豪宅排行榜》中问鼎榜首。该榜单由中国地产联合会、美国华尔街电讯、世界地产研究院、《世界经理人》周刊社四大权威机构及世界级媒体推出，一经发布，立即成为社会各界关注的焦点。上海紫园：2004年10月，国际权威房地产研究机构之一的世界地产研究院（WorldRealEstateAcademy）与中国《世界经理人周刊》、中国国家地产网（re.icxo.com）合作推出2004年《中国超级豪宅排行榜》。上海紫园1号别墅高居榜首。东方港湾·金杰：中国十大经典别墅综合金奖、上海十大优秀自然水景住宅第一名绿宝园：2005年中国十大豪宅第十名汤臣高尔夫别墅：中国十大高尔夫别墅（中国别墅网）/2004年上海

6、“最受欢迎楼盘”特别大奖第一部分上海高端别墅市场营销分析/上海高端别墅营销手法分析/轰动事件檀宫：10月18日，上海国际顶级私人物品展，檀宫买下一套1200万元的红木家具用于装饰样板房。以点带面上海紫园：主推创下了中国大陆单栋别墅的最高记录1.3亿元的1号别墅。世茂佘山庄园：明年将推出两套2.5亿元的别墅，从而刷新中国别墅最高价。第一部分上海高端别墅市场营销分析/上海高端别墅营销手法分析/尊贵定制檀宫：10月中旬，檀宫两座分别呈现纯正英伦皇室风格和法国里维埃拉风格的样板房即将全面落成，隆重揭幕，仅为那些受邀请的社会名流、精英人士开放。上海紫园：紫园以首推“度身定制”方式吸引众多眼球，客户

7、可根据个人喜好和紫园的规划结合起来打造想要的产品。塑造概念佘山高尔夫郡：拥有一个国际锦标级18洞球场，是上海唯一的森林丘陵型高尔夫球场，也是世界级设计师唯一留下签名球道的球场，提出“纯会员制高尔夫别墅社区”概念汤臣高尔夫别墅：第一个将高尔夫别墅概念引入上海的楼市第一部分上海高端别墅市场营销分析/上海高端别墅营销手法分析/以租带售绿宝园：2001年在楼盘面世时，不急于销售，而是针对上海的五百强的高管，以他们为主要的租赁对象，用三年时间