上海商业案例研究及商业建筑规划及动线启示

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1、上海恒策-商业案例研究及商业建筑规划及动线启示基于对上海南京路商业、第一八佰伴商业、正大广场、以及上海知名商业项目的研究。针对商业步行街、商场、卖场、社区商业、集中商圈进行专业分析和解读研究部李浩宇2011年6月1999年，普诺国际（中国）有限公司在香港成立。2002年，上海恒策地产咨询公司成立，正式进入国内房地产咨询服务领域。2006年，上海恒策获誉“全国十佳代理商”称号，进入代理行业第一矩阵。2008年，上海恒策正式进军云南、贵州，恒策开始布局二、三线城市战略。……2009年底，上海恒策在全中国同时操作78个楼盘、超过1200名员工。上海恒策依据客户需求和市

2、场变化不断创新和探索新的业务范围，目前已经建立起包括房地产营销代理、发展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的全程服务。本着专业诚信的精神，上海恒策始终致力于为客户解决问题，提供增值服务，建立伙伴型客户关系。Weare……PositionedtoserveChina服务中国62个城市环渤海区域长三角区域（上海总部）珠三角区域120家机构客户78个项目80亿销售额1200人开发企业DEVELOPERS资源平台RESOURCESPLATFORM操作案例ORGNIZATIONClient

3、sandPartners合作伙伴中房集团远洋地产招商地产中信集团万达集团上海绿地集团融科地产深业集团新世界中国地产中核地产光大房地产华侨城地产泰达集团万科地产鲁能集团香港新鸿基地产上实集团保利地产城投置地首创集团金地地产中粮地产绿城集团华润（中国）地产上置集团中海地产中茵置业华侨城地产上海农工商地产目录CATALOGUE商业建筑整体规划设计—商业人流系统规划设计—1、物理因素2、建筑设计因素3、业态分布原则1、人流规划易达原则2、停车系统3、广场4、外立面设计1、商业项目合理的空间2、内部布局对人流引导3、购物广场店招和标示4、商业无障碍设计5、商业项目景观设计

4、6、公共部位灯光设计总结商业人流规划设计总结—规划设计应创造高质量的商业空间平衡多样业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业设计最大挑战商业建筑外部人流规划设计商业建筑内部人流规划设计商业建筑整体规划设计一、规划设计应创造高质量的商业空间二、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1一、规划设计应创造高质量的商业空间1、商业项目要求合理的空间形式商业物业常见的以下四种空间形式商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局

5、1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计1.6.公共灯光照明设计（1）、室内大开间。无街道，店铺间完全没有隔绝；（如大卖场、百货）商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计1.6.公共灯光照明设计（2）露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；（如梅川路步行街、吴江路不行街道，上图为上海南京路步行街）商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局

6、1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计1.6.公共灯光照明设计（3）回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；（如西郊百联中心、成都地产交易中心）商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计6.公共灯光照明设计（4）室内步行街。步行街在室内，完全遮盖。（如港汇广场、正大广场）由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也有利于商场的经营

7、管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。商业项目在追求更宽敞舒适的空间的同时，对得房率K（实际使用面积/销售面积）也要控制，不能过小。世外步行街的得房率K能达到80-90%，而室内购物中心的得房率要小的多，因中庭、过道（街道）、休闲区等公共部位面积都属于公摊面积，一般得房率在55-65%之间。商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计6.公共灯光照明设计2、内部布局要求对人流有引导性内部布局规划方案是在总体上考虑了商业业

8、态的总平衡，使通过所有承