上东区沙井项目策略总纲

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1、区营销策略总纲上东前言本报告是基于有限信息条件下的策略建议，我们将在全面获悉项目资料后提供更加深入更加详细的执行方案！区域沙井是否具有较好的购买力？立体交通网络广深高速、107国道、沿江高速、海滨大道深圳市宝安区沙井街道位于深圳经济特区西侧25公里处。毗邻香港，倚傍珠江口。沙井是珠江三角洲著名的富庶之乡，近年更是发展成为广深莞产业链上的重要节点深莞经济圈的西北节点沙井、松岗、福永北形成西部工业组团，并以沙井为主中心，列为深圳“十一五”规划的重点；沙井经济实力多年为宝安三甲，2005年即实现生产总值96.53亿元、规模以上工业产值282.63亿元，2006年人均GDP4000美元；沙井总人口

2、100万——是全区人口最多的街道，其中户籍人口2.7万城市化：沙井前期定位为广东省卫星镇，后发展成为深圳西部重镇，城市化进程加快。西北工业重镇，人口重镇以西部先进工业产业园区（沙井、松岗、福永北）为重点示范园区，促使传统制造业进入健康发展的新阶段摘自宝安政府网站沙井提升招商引资质量，劳动密集型的传统加工制造业逐渐向以资金技术密集型为特征的高新技术产业转移。电子通讯器材与计算机元件生产、机械设备制造已跃居辖区工业第一二位，占据工业总量大半壁江山，其中电脑线路板产量占华南地区60%。2004年，落户沙井街道的工业企业有1364家，厂房宿舍面积达上千万平方米，从业员工约50万人。其中规模以上工业

3、企业（年销售额500万元以上）350家。企业名称沙井沙一铭旺制品厂沙井泰丰电机制造厂丽碧复合塑料（深圳）有限公司沙井捷和百得制造厂沙井万丰逻辑电子厂新美亚电子(深圳)有限公司深圳市宝安区沙井纽威制造厂深圳市宝安区华高科技厂沙井东塘东宝精密电子厂沙井沙头柏拉图电子厂沙井黄埔嘉华电器厂沙井三洋微马达制造厂沙井坣岗捷和电机厂联能科技(深圳)有限公司深圳市宝安区沙头清国科技制品厂沙井新二佳景成辉电子厂沙井蚝四广腾五金配件厂沙井万丰实用五金厂沙井坣岗同亿电子厂沙井黄埔迪伟嘉电器厂沙井万丰兴旺电子厂华纳科技(深圳)有限公司沙井新二佳恒昌纸品厂竞华电子(深圳)有限公司沙井沙头昶兴五金厂沙井黄埔青海电机厂

4、沙井蚝四隆腾科技电脑厂锦胜包装（深圳）有限公司沙井新岱电子厂深圳保安自行车有限公司沙井沙头风青漆包线制造厂日超工程塑料（深圳）有限公司精模塑胶电子(深圳)有限公司备注：出口超千万的企业名单,电机/电子类为主以电子高科技产业为核心壆岗足球休闲文体旅游蚝乡驰名中外的"沙井蚝"的故乡；深圳市最大的"三高"水产基地；旅游资源丰富，占地240万平方米的深圳西部海上田园风光旅游区座落在沙井街道的西部；1998年，全国第一个居委会级足球俱乐部——壆岗足球；万丰粤剧团应国家文化部之邀，晋京演出大型现代粤剧《大潮》万丰粤剧蚝乡闻名深圳区域一个人口众多，产业化程度高的经济重镇，有足够的购买力。市场统建楼是否有

5、充分的市场需求？宝安历年各街道商住/住宅土地市场交易对比(2001-2006.)街道宗数占地面积(M2)建筑面积(M2)新安（含中心区）1612542191591400西乡125493401031823龙华7321109587217观澜5726339714775松岗3185938510097沙井3210536440160公明195570133800光明167080134150石岩11463141023从交易公开的商住/住宅土地的成交宗数和建筑面积来看，沙井远远落后于其他镇区——仅3个商住项目。沙井规范化的房地产起步晚鸿荣源.禧园桑达.棕榈堡富通.丽沙花都2002-11，楼面地价约为830元

6、/㎡占地9.26万，R=1.8，建面16.7万其中住宅14.59万、商业1.55万地块拍卖情况项目销售情况2003-2004年销售，均价约3000-4000元2004-12，楼面地价约1700元/㎡占地4.8万，R=2.2，建面10.54万其中住宅9.78万、商业0.54万2007.7，公开发售，当日销售近90%2005-8，沙井A319—0870由熙园置业（深圳）有限公司以3.9亿竞得。楼面地价约为2320.2元/㎡。占地7.0万，R=2.4，建面16.8万住宅11.3~13.3万（910套，四房140-170、复式约150-250、三房95-130为主力，少量两房80）商业3~5万近期

7、实现均价8000-8500元/平米，销售率达90%商品房市场发展慢，供应少沙井为全区总人口最多的街道。据统计，除了2.6万户籍人口外，还有沙井的侨民30万左右，约15万左右常住人口，将近50万的消费人群，构成沙井房地产市场的购买群体。购买潜力巨大，选择面少13沙井产业升级：制造业科技含量提高；职业经理人和高级技术人员增多哑铃型结构客户呈两元化发展，由产业升级引发：外来人口形成的沙井中高端客群逐步扩大集资房、统建楼商品房无