2010年西安秦风房地产丈八北路项目策划方案

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1、秦风地产丈八北路项目策划方案众正地产策划2010年1月物业定位及价值展现报告架构市场分析项目演绎营销推广建议视觉表现地块分析位置：地块位于丈八路沿线，交通状况良好，通达性好；边界和地形：地形呈规则的多边形，目前正在建设营销中心。本项目位于丈八北路沿线，高薪中央生活区板块，区域规划发展潜力大。本案地块现状科技二路科技四路项目位置：地处丈八路沿线,交通便捷,通达性好,昭示性强丈八北路规划路菜园路地块性质住宅用地占地25.5亩东西长约95米南北宽183.22米容积率5.9总建面约10万平方米地表状况地表无覆着物，地上堆土较多，需进行清运交通状况沿丈八路，交通动线良好，出行便利配套情况项

2、目1公里范围内城市综合配套设施较为健全（医疗、金融、教育等设施）地块现状凹凸不平，堆土较多、需进行处理，地质状况良好。丈八北路183.22米91.86米项目区域概况:地块呈不规则形状，东西窄南北长；配套较为健全项目地块南面为低层建筑，受规划限制影响较小(日照)；项目临近主干道(丈八路)，交通通达性优，出行便利；地块所在区域规划发展趋势良好，地块自身升值潜力巨大。项目四至:东临丈八东路、北接捷瑞新时代、南为综合市场丈八北路91.86米183.22米丈八北路与科技路相连接，科技路拥有成熟、完善的生活配套，可为丈八北路带来共享的配套资源。丈八路是城西直通高新CBD的主干道，根据市政规划

3、，该区域将成为居住集中区域。唐沿路城西本案高新科技一路区域发展前景：1234地段要素属于高新二次创业发展板块，沿丈八北路，地理位置优越。市场认知度和认可度高，发展形式良好。未来发展要素政府主导，加强区域发展规划及城市综合配套设施的健全，板块发展潜力巨大。地块现状地上无覆着物，启动速度快，便于施工。地块价值环境要素目前区域环境尚可，配套较为完善但是档次较低，临近外事学院，区域文化底蕴良好，居住氛围浓厚。处在高新中央生活区，依托区域良好投资发展环境，发展潜力巨大，具有发展居住、商业物业禀赋，并且升值潜力巨大的规模化地块。价值分析：片区长远规划发展能够形成较为乐观的市场前景。市场分析2

4、009年11月全市普通住宅类物业在售均价为4978元/㎡，环比增长增长3.11个百分点；商服用房类物业价格为9518元/㎡，环比上涨1.19%；写字楼在售价格为5289元/㎡，与上月相比下滑0.41个百分点；别墅类物业在售均价为7264元/㎡，环比上涨0.46个百分点。11月，西安商品房市场成交152.9万㎡,同比增长168.58%，环比增长7.63%。11月，西安商品房市场成交152.9万㎡，同比增长168.58%，环比增长7.63%。08年西安商品房总成交668.9万㎡，11月总销量与08年单季度基本持平。自1992年以来，西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来，200

5、9年1-10月西安楼市销量已超18年历年全年总量，而11月更是创下历年西安楼市单月成交量新高。西安房地产市场延续此前上升态势，健康平稳运行。西安房地产市场：丈八北路本案左岸春天本案主要竞争项目区域分析：区域热炒，为开发商争抢龙城铭园风度天城捷瑞新时代玫瑰公馆项目名称左岸春天开发商瑞泰地产物业管理暂无策划代理自己销售开盘时间待定交房时间占地面积10亩建筑面积5万平方米均价4800元/㎡项目概况总户数在550户左右，户型面积区间在45—130之间；容积率在6.0，绿化率在40左右。该项目在本区域内属低价产品，其产品无突出优势，项目在区域位置上看还算交通便捷，但项目本身并无太大交通优势

6、，生活配套方面能满足业主自身需要但档次都不高。所以，相对周边其他大盘，其自身优势并不明显，只能以低价位在区域市场中求存，目前项目销售情况良好，也将会在价格上对本案进行冲击。营销策略一次性3个点，按揭1个点优惠。客户分析小户型以高新年轻群体以及高新投资客户为主，年龄在25--45岁之间。项目优势远离丈八北路，受车流噪音影响小，居住氛围良好；与外事学院隔路相望，人文氛围良好。项目劣势自身地块面积小，自身价值很难展现，导致项目整体均价很难有大的突破（区域5400均价）推广方式户外墙体广告，短信，及宣传单页。个案分析：项目名称风度天城开发商大德地产物业管理暂无策划代理西安巨铭地产策略机构

7、开盘时间09年10月交房时间11年下半年占地面积95.7亩建筑面积31万平方米均价4900元/㎡项目概况项目位于丈八北路与科技路十字西北角向西50米左右，周边交通状况良好，出行便利。项目一期建筑面积在13万㎡；规划7栋高层，总户数在1012户，产品上虽无创新出现，但其地段优势较强，又属外事学院开发，目前工程进度较快，为本案面市后的主要竞争对手。营销策略一次性2个点，按揭1个点优惠（目前5、6号点式高层基本售罄，3、4号楼位正在认筹当中，5000抵充1万）。客户分析从一期5、6号点