二手房交易税费问题

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1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有

2、关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权乂未得到其他产权共有人书而同意的情况拒绝屮请，禁止上市交易。（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改冋迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门，买方

3、凭领取房屋所有权证通知单到发证部门中领新的产权证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。3交易税费契税符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均

4、交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%o印花税买卖双方各缴纳龙•价款的0.05%。营业税购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价x5%；两年后普通住宅不征收营业税,高档住宅征收买卖差价5%的营业税。城建税营业税的7%教育费附加税营业税的3%个人所得税普通住宅2年之内：｛售房收入一购房总额一（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）“20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入一购房总额一印花税）x20%。出售公房：5年之内，（售房收入一经济房价款一土地出让金一合理费用）x20%,其中经济房价款=建筑面积x4

5、000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米x1%x建筑面积。5年以上普通住宅免交。提示：个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的《房屋买卖合同》到房屋所在区域的地税局交纳各税。纳税时，住房买卖双方必须提供购房合同、发票、购房人户籍证明等。4税费计算买方1、契税：成交价或评估价（高者）x1.5%（商用用房，二次购房或大于144平米的税率为3%）2、交易服务费：建筑面积（平方米）x3元3、交易印花税：成交价或评估价（高者）x0.05%4、产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）卖方1、交易服务费：建筑面积（平方米）x3元2、交易印花税：成交价或

6、评估价（高者）x0.05%3、土地出让金：成交价或评估价（高者）x1%4、解困房：成交价或评估价（高者）x1%5、簡品房：土地出让金按基准地价x3%x未交土地出让金的建筑面积6、分摊费用：成交价/总面积x分摊面积x10%（10楼以下）成交价/总面积x分摊面积泛0%（10楼以上）7、个人所得税：成交价或评估价（高者）x1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）8、营业税及附加税：成交价或评估价（高者）x5.5%（房产证或购买时契税完税证未满五年）5交易风险二手房交易风险如何避免1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔

7、偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。5、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议