2018深圳景华嶺莑营销策略报告-房地产

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1、布吉，曾经的小香港是深圳人眼中脏乱差的代表布吉超级城市中心崛起正当时当超级城市中心与景华相遇，将呈现怎样的未来？蔡屋围发展大厦万科金域缇香万科四季花城万科云城二十三年扎根珠三角一件作品，一座丰碑天安数码创业园天安云谷产业园天安数码新城天安创新科技广场恒裕滨城花园一期万科松山湖万科紫园天安数码时代大厦广筑精品，胜达天下以人为本，以质为命科技进步奖”“专利发明奖”“国家建筑工程鲁班奖”“国家建筑安全奖”“中国土木工程詹天佑奖金奖”“广东省建设工程金匠奖”“广东省优良样板工程”“广东省安全生产文明施工优良样板工地”“

2、深圳市示范文明工地”“深圳市优良样板工程”“深圳市优质工程”“深圳市优质结构工程奖”“深圳市安全生产文明施工优良工地奖”“深圳市安全生产文明施工优良样板工地”“深圳市建筑业新技术应用示范工程”“东莞市安全生产文明施工优良样板工地”“东莞市优良样板工程”······投身公益、回报社会积极投身参加社会公益事业，积极为家乡做大量民生工程：塘赤公路、赤里小学、娜良小学、张炎中学、南埇管委会办公楼、白腾公路、高岭公路等三大板块，同步发力持续创新，远见未来广胜达控股有限公司目前旗下全资子公司有广胜达建设有限公司、前海胜德科

3、技有限公司、深圳市景华地产投资有限公司、广胜达贸易有限公司、广胜达基础有限公司、广胜达装饰有限公司以及广胜达慈善基金会等，是一家专注建筑领域集成装配式的产业化集团景华·嶺莑承载广胜达品牌愿景，我们将如何实现项目价值及品牌价值最大化？思路决定成败—中原致胜策略中原策略：规避政策风险，抢占市场先机，跳脱市场红海竞争，针对核心客群渠道及推广双管齐下，以高效务实手段实现最终目标！中原策略[抢占先机]率先取得预售，掌握主动权Point1减弱限价影响，尽快入市抢夺有限客户资源1.政府限价要求严格，后备案项目将受片区整体均价

4、影响，先备案掌握主动权。2.开发商资金链紧张争相出货，下半年市场竞争更加激烈3.客户置业门槛升高，率先入市可抢占客户资源4.未来金融及房地产调控政策只会更加严格，下半年市场存在利空，需要跑赢大势。中原策略[对位标杆]挑战者姿态对位标杆盘Point2区域标杆项目拥有较高复合价值，重点参考1.区域标杆：信义金御半山大社区且拥有8万㎡欢乐颂及学区配套，产品高赠送，当前售价6.3万元（毛坯）；万科麓山带学位且拥有万科品牌及大社区完善配套，当前售价5.6万元/㎡；凯旋TRC为双地铁口小户型高赠送物业，当前售价5.47万元

5、/㎡。2.项目需突出自身优势，且未来需定价合理，避免成为区域价格天花板。中原策略[超越对手]差异化价值抢夺资源Point3布吉片区未来主要竞品高性价比，竞争激烈1.重点竞品：玺樾山拥有学区未来预计带装修近5.1万元/㎡；花语馨地段较差，目前售价4.5万元/㎡带精装，银领公馆及棕科云端入市价格预计在5万元/㎡左右；东方盛世配套配套较弱，目前毛坯销售，售价4.6万元/㎡2.针对竞品输出差异化价值，以抢夺客户资源，合理定价中原策略[把握核心]导入关内高溢价客户群Point4周边客群价格接受度较低，需导入关内客户1.通

6、过竞品分析、客户及专业人士访谈，福田、南山、罗湖为项目核心客群，地缘客户为项目重要客群，其他区域客群为补充客群2.布吉地缘客户特点为“跟随型”，需要质素较高的关内客户带动认购3.关内客户溢价能力相对较高，地缘客户价格预期较低抗性较大中原策略[树立形象]活动造势，吸引关注Point5贴近客群需求，强势输出项目价值1.针对客户需求举办起势活动，吸引市场关注2.输出“布吉超级城市中心”“广筑精品胜达天下”的区域、品牌、产品理念，差异化竞争，获取客户认可3.提升现场展示条件，给予客户较高心理预期中原策略[贴近市场]产品

7、采用进取型定价Point6先制造热销市场口碑，再借势热销逐渐溢价1.价格采用静态比准及动态修正法进行测算2.参考周边在售项目时点价格（如凯旋TRC、万科麓山、花语馨、倚龙华庭等）3.同步参考下半年市场情况4.考虑项目所面临竞争及项目产品价值，建议实收价位50000元/㎡中原策略[双管齐下]线上推广与渠道并行Point7抢夺有限客户资源，结合节点，组合出击1.取得预售证之日起10日内必须开盘，且取证之后才可进行大规模推广2.线上推广客户导入有持续、慢热的特点，渠道转介见效快速，但营销费用较高3.下半年市场严峻，各

8、大项目均采用三级高佣转介进行客户拓展4.结合项目目标，各阶段采用“渠道”、“推广”搭配进行，保证目标实现中原策略[明确目标]实现开盘期5亿销售目标Point8分阶段去化，市场热销需求产品先走量1.银行放款周期增长，建议成本部分迅速落袋为安，盈浮部分按照节奏销售2.开盘月度实现120套销售目标，回收资金约5亿，持销期4个月，月度销售约60套，清盘期约2个月，月度销售40套，累计销售额约1