可研报告分析与评价

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1、第一篇——富建XX国际建设项目可行性研究报告存在问题及改善意见：可研报告财务项目评价部分的财务效益“目销售总收入为68693.31万元，开发成木48796.57万元,税金6697.60万元,税前利润19896.74万元,利润总额13199.14力元。”这里的销售收入是按照房子全被售出得出的总价。这不太准确，根据其审场分析“加上房地产需求的火热情况和这儿年收入不断提高的城市居民群体，我们认为响水县的房地产市场有还是和当的空间的。但由于外來房地产开发商的不断涌入以及本土开发商的不断发展，未来响水县房地产市场的竞争是和当的激烈的。”，有可能销售收入无法达到68693.31万

2、元。我认为应该分情况分析，考虑到销售率的影响。在计算IRR时•，用于计算的fnpv值都为正值。根据“常规项目（净现金流量的止负号在项目寿命期内仅有一次变化）IRR有唯一实数解。”不能判断此处计算出來的IRR是否是唯一解。故应进行检验。此处缺少说明。未计算npv,没有将npv作为全部资金评价指标。IRR属比率指标，基数不同，经济效果就会有所不同，产生的综合效益状况也不太一样，因而，宜与净现值结合观察。内部收益率表现的是比率，不是绝对值，与项目的绝对投资规模无关所以不能表示初期投资效益。因此无法准确准备判断该项目的盈利能力。可研报告未从敏感性分析表中选取的因素还缺少销售周

3、期、贷款利率。在原文中提到“木项目的风险如同多数的房地产开发项目一样，主要來口：建造成木、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于销售进度的快慢和建造成木的控制，而这些风险因素乂会受到來口政治、经济、社会等条件的变化的影响。同时由于贷款的资金成木的问题也会影响到口有资金的经济评价指标，因而需要项目的开发商进行认真的考虑。”而且也没有计算在建设投资、销售价格变动时IRR的变化。仅从利润总额的值，无法判断该项目的盈利情况，也无法看出项目抗风险的能力的强弱。基于以上两点，可研报告中得出的结论：“本项目具有较好的内部收益率，有很强的贷款偿还能力和口身平衡能力，

4、而凡有较强的抗风险能力。”是不准确的。第二篇——贵德古城景区整治基础设施建设项目可行性研究报告存在问题及改善意见：可研报告小的第3章旅游资源评价这部分的内容和上下文无承上启下的联系，建议放在第五章场地以及建设条件下5、2、9旅游资源的篇章下。可研报告的第14章投资估算及资金来源小的描述“项口总投资额5017.68万元，包括：第一部分建筑工程费、安装工程费及设备购置费的投资估算额2344.88万元。其中：建筑工程费2284.88万元,安装工程费20万元，设备购置费40.0万元。第二部分工程建设其他费投资估算为2485.2万元，此部分投资估算包括以下三类项口费用，即与拆迁

5、土地使用有关的费用，与工程建设有关的其他费用，与未来止常运转有关的费用（不合办公及生活家具购置费）。第三部分预备费的投资估算为187.6（主要是基本预备费）万元。”从这些内容以及附表看来，投资估算表小，没有考虑到旅游宣传的相关费用以及环境保护的费用。上文提到该项目建设中环境的经济成本：“游客聚集对贵德景区历史文化建筑的负荷影响。如果不对游客行为加以控制和引导，会对景区历史文化建筑造成不可修复性的破坏。对城镇卫生环境的负面影响。开发会造成固体废物和生活污水排放量的增加。”可研报告小缺少项口建设的经济效益评价。文小提到“这个工程具有社会公益性质，是公共基础服务设施建设项H

6、,回报周期长，回报率较低，多渠道吸引社会资金相对困难。”所以投资來源是屮请国家专项资金。但文中也提到“贵德古城的该项口的建设有利于用整个景区的挖掘、整理、保护，从而带动整个景区的综合水平的提高。不仅可提升旅游景区的档次和品位，推动贵德旅游业的发展,而且还可为县域经济创造新的经济增长点，提高当地人民群众生活水平，促进贵德社会经济的协调发展。”为了证明这一点，为了能申请上国家的专项资金，我觉得项口的经济效益评价是必要的。投资回收期是多久？从景点的门票收取以及相关的副产业的营业收益情况等是多少?这样对于投资估算的值也可以有个度的把握，结论小“青海省贵德县贵德景区景点基础设施

7、项口具有显著的生态效益、社会效益，项口建设必要，技术可行，经济上合理，建议尽快实施。”的“经济和合理”也不会是一句空话了。此外，因为修复占建是一个社会公益性的项目，需要做一个国民经济分析。他对地方经济的影响是多少，对国民经济的推动力究竟有多大做出估算。这样即使经济分析小算出该项H的回报率低，也是能够接受的。可研报告小缺少不确定性分析。旅游者对人性化服务的要求增强，对口的地接待的硬件、软件条件提出了更高的要求。而临周边密集分布的其他观光旅游景点的激烈竞争。酋藏3.14事件对使青藏高原旅游业受到严重影响。今年“3.14”事件后，青海各家旅行社接待量都大幅