土地估价师专业实践总结

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1、个人专业实践总结本人2004年毕业以来，一直在广东省从事房地产、土地估价工作，于2010年通过土地估价师全科考试，并受聘于曲产评佔土地房地产估价有限公司，仙公司作为我的专业实践单位，经过两年的土地估价实践，使我对土地估价有了更深的认识。本文主要从以下几个方面来阐述：一、个人基本情况七涉刘年月出生丁曲涉年毕业丁蛛*«房地产经营与管理专业，毕业后来工作，先后在昨资产评估土地房地产估价有限公司、卄限公司和粉公司工作，工作内容从简单到复杂，从单一到综合，职位也从助理估价师、估价师、项□经理到部门经理，并于就年取

2、得房地产估价师执业资格证书。粉公司多样化的业务类型给了我很好的实践锻炼的机会，专业实践期间，本人参与的土地估价项冃十余宗，评估冃的涉及抵押、拍卖、拆迁、企业改制、投资项目可行性研究等，项目类型涉及居住、商业、工业、农业及综合用地评估，在项口中承担的角色比较多元化:从前期谈判与合同签署工作、现场勘查与资料收集、市场调研工作、报告撰写工作、报告归档等，有的只是参与其中一部分工作，也有的参与了整个项冃全过程的工作。二、专业实践单位的基本情况简介Z产评估土地房地产估价有限公司于漱城立，经过不断的发展，先后取得了

3、资产评估资格证书、一级房地产估价机构资质证书、A级土地估价机构资信证书。灯臥公司现有员工冰炒＜，其中中国注册资产评估师卅秋，注册执业土地估价师*名，注册房地产估价师冰名，屮国注册会计师力名，屮级（含屮级）职称以上占员工总数的80^6口前，*公司开设的分支机构有：云浮分公司、蛛讪尾分公司、州分公司、划河源分公司、幻肇庆分公司、卅海丰分公司、知广州分公司、灯惠东分公司、梅州分公司、湖南省分公司。执业范围有：整体资产评估、单项资产评估、房地产评估、土地评估、房地产经营咨询、项目可行性研究等，是一家专业性强、评

4、估资格全面、技术力量雄厚的综合评估机构。三、专业实践的感受及认识1、估价方法的选用在土地评估方法中，常用的也就是市场比较法、剩余法（假设开发法）、基准地价法、成本法、收益还原法、路线价法。市场比较法：市场比较法主要用于土地交易市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区，市场比较法除可直接用于评估土地的价格和价值外，还可用于评估土地的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。收益还原法：收益还原法只适用于有收益或有潜在收益的土地估价；由于空地出租的情况较少，而从房地合租的情况下剥离建筑物的收益比较繁琐

5、，再加上该种评估方法以持续使用为前提，故该种评估方法在土地评估中较少选用。成木逼近法：成木逼近法适用于（1）现开发土地；（2）土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；（3）除城区或市区的工业用地估价；（4）既无收益乂无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的佔价。剩余法：剩余法适用于：（1）待开发土地的估价（如牛地、毛地、熟地）；（2）土地整理、复垦；（3）待拆迁改造的再开发房地产的估价；（勾现有新I口房地产中地价的单独评估；（5）在建工程（包括停建工程）；（6

6、）可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）等；基准地价系数修正法：基准地价系数修正法适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修止体系成果的城镇中的土地估价。路线价法：在现实工作中很少采用。Z各方法中的难点及解决市场比较法：难点是成交案例的收集，案例的选取和修正是市场比较法的关健。由于土地的稀缺性，各城市各年成交的土地数量较有限，这就要求我们平时就要注意对成交案例的收集，这是一项长期的积累T作。应按《城镇土地估价规程》要求选择案例和进行修正，不能迎合客户高价低价的需求而故意选择

7、成交价格明显较高或较低的案例。成本逼近法：各项土地成本费用资料收集成在多而散，诸如土地取得费（征地费、相关税费、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费）标准、拆迁费标准、土地开发费标准等资料较难收集,且存在当地政府部门更新不及时；我们测算吋需做到不漏算，不重复,各项费用取值需有依据。这时耍求我们平时多跑政府部门多收集这方面的资料。剩余法：剩余法是成本法的倒算法，土地最佳开发利用方式和开发完成后房地产的价值及开发成本估算将直接影响评估土地的价值，首先通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用

8、及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。其次在明确待估宗地开发完成后的利用方式（买卖、出租）及目前市场状况的前提下估算不动产总价；（3）对计算中采用的建筑费、专业费、开发周期、税费、手续费和开发商利润等参数应说明选择的依据和标准。基准地价系数修正法：在我们评估实践中，有时仅收集到基准地价标准，而无法收集到修正体系，也采用该方法评估（用熟悉城市的修正体系），这时不可取的；估价对象所在城市的基准地价成果超过两年没有更新的，也不宜采用基准地价系