梓潼潼城国际商业中心

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1、梓潼潼城国际商业中心营销策略方案　　　　　　　　　　　　　　　　　　批准：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审核：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　执笔：　　　　　　　　　　　　　　　　　二O一三年七月四日一、项目现状分析：1.项目概况：占地面积：1993.34㎡总建筑面积：4344.93㎡建筑密度：50.12%容积率：2.2绿化率：20.15%主力户型：91.26㎡——409.5㎡规划总户数：152.项目区位：2.项目周边现状,环境差、人气少:项目周围现有住房多为自建房，文昌街一线主要存在于底商沿街商业门面

2、，由于县医院的迁移该项区域处于人气不足，商业门面存在于经营非常混乱、规模小、环境差的现状。4.区域交通,成熟的交通路网：l经过震后援建，城市路网的丰富与完善，是梓潼县规划的优势条件；l围绕“四通八达”的思路，国道108过境线和绵巴高速将是整个梓潼交通发展的核心；目前建成交通路网以及即将开式建设的道路主要有绵巴高速线梓潼出口成都至梓潼一线（距离成都100分钟）绵阳至梓潼快速通道等交通动线，由于这些交通动线建成大大便利了梓潼的交通，为城市发展提供更大的公共资源支撑。城市路网密度对比城市名称上海天津南京国际标准文昌镇路网密度km/km23

3、.448.555.73.54.75.区域发展的基础条件震后工业园的发展为县城带来新机遇:止目前，已有65户企业入驻工业园区，规模以上工业企业实现总产值21.7亿元，同比增长32.1%；实现增加值6.5亿元，增长23.9%；完成各种建设投入2.15亿元，增长42.2%。去年梓潼作为典型的丘区农业县,在灾后重建中,梓潼坚持发展...“文昌干道的建成标志着梓潼城南工业园区、城南、城北...梓潼实现规模以上工业总产值68.8亿元,增长19.8%实现农业总产值34.59亿元，增长4.3%；实现旅游综合收入15.2亿元，增长47%；农民人均纯收

4、入达到8105元，增加1057元；城镇居民可支配收入达到18830元，增长16.8%。6.区域交通带来的商业价值震后旅游带来的强大消费力：七曲山大庙商业街的开街及水观音旅游景点的建立，吸引了国内外众多游客的关注及实地旅游；县城近郊的凤凰湖、七曲山风景区以及两弹城风景区等著名的旅游景点成为县城特色商业街区的旅游配套资源；项目毗邻国道108线、省道万阿公路，是通往各大景点的重要交通要道。7.区域项目楼盘名称规模区域建筑风格物业形态一层价格二层单价三层单价四层单价面积区间财富广场0.39万方新南路现代简约式商住综合建筑体20800-158

5、00元7200-6800元5200-4800元37—63㎡文昌花园约5万方文昌北路现代简约式商住综合建筑体18800元5880元300㎡起忠宇广场2.2万方文丰街现代简约式商住综合建筑体22000-14000元5800元5000元4800元受国家宏观调控政策的影响，楼市依然处于低迷，加上梓潼城市进程的发展，大面积地块逐步涌现，大量项目已经完成对项目裙楼、底层商业等商业体系化的修建并很快将投放市场，因此未来市场竞争将非常激烈。二、项目SWOT分析：优势-----Strengths地段：毗邻国道108线，是从绵阳到七曲山、剑门关、巴中地

6、区的重要交通要道。资源：周边拥有梓潼县人民医院、司法局、县委党校等政府机构，以及县城中心区域庞大的消费团体。区位+产品包装+超高性价比具备形成快速销售+一锤定音的天然优势劣势-----Weaknesses项目单一商业，不能形成住商之间呼应，无法完成相互促进销售的目的；项目不能退后前方形成广场，不利大型商业鳌头的入驻；品牌效应未建立，对开发商具有陌生感，大众缺乏品牌基础认知；周围的环居无法在品质上真正做到拔高。机会-----Opportunities国家城市进程化、城乡一体化带来的机遇；梓潼县城的整体发展，作为绵阳的后花园及灾后重建重

7、点区域所获得强大的政策及资金支持，发展前景非常好；梓潼工业园区、城北新区、县城中心地带所带来的巨大消费潜力。挑战-----Threats政策风险：宏观政策的调控对整体房地产市场带来的不确定因素；市场风险：梓潼县对独立商业的认知存在一定的缺憾，目前在梓潼未能形成一种独立商业优势认可的圈层；规划风险：项目周边多个板块项目具有商业部分较多，使项目面临竞争与客户分流局面。如何从客户的需求出发，打造与该区域其他项目差异化的营销策略是本项目成功的关键！三、地块机会价值挖掘：梓潼作为绵阳的后花园，加上灾后重建的利好政策，近几年的发展突飞猛进，旅游

8、、工业、农林业等都呈现出良好的发展态势，今日GDP早已远远超过以前。国道108线，万阿路、绵梓快速通道等多条道路的建设为梓潼编制了一张强大的交通网，与绵阳30分钟的车程成为梓潼与绵阳形成经济社会一体化打下了基础，未来，区域价值将会有很