物业管理-部分2（共计620页）

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1、1）掌握物业服务企业机构设置的原则；2）了解物业服务公司设立条件和审批程序，熟悉岗位系数评定；3）熟悉物业服务企业与其他相关部门之间的关系；4）了解国内外知名物业管理企业。CHAPTERTHREEPROPERTYMANAGEMENTAGENCIES1）掌握物业服务企业机构设置的原则，熟悉岗位系数评定；2）了解国内外知名物业管理企业。CHAPTERTHREEPROPERTYMANAGEMENTAGENCIES本节教学内容一、物业服务企业二、物业服务企业机构设置三、物业服务公司设立条件和审批程序本节教学重点主要应掌握物业服务企业机构设置的原则，熟悉物业服务公司设立条件和审批程序，了解岗位系

2、数评定。物业服务企业是指按照法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物、附属设备设施等物业以及相关和周边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。公司制的物业服务企业有三个基本特征：（1）它是以盈利为目的的经济组织；（2）是依法登记注册的企业法人；（3）是以受托对物业实施管理及向用户提供劳动服务为主要经营活动的实体。独立的企业法人有明确的经营宗旨和管理章程，实行“自主经营，独立核算，自负盈亏，自我运转”，能够独立承担民事和经济法律责任。服务性非生产性企业，其“产品”是服务。承担着某些行政管理的特殊职能。1.组建形式2.股东出

3、资形式3.投资主体的经济成分4.经营服务方式5.内部运作方式目前物业管理企业的组建形式一般有以下几种：由房地产开发企业派生出来的子公司，占物业管理公司总量的大多数；由房地产管理部门所属的房管所转换为物业管理企业；由大中型企业自管房单位所组建的物业管理企业；社会上自发成立的物业管理企业；少量的由街道办事处、居委会出面组建的物业管理企业。1.组建形式2.股东出资形式3.投资主体的经济成分4.经营服务方式5.内部运作方式有限责任公司（多数如此）；股份有限公司1.组建形式2.股东出资形式3.投资主体的经济成分4.经营服务方式5.内部运作方式国有物业服务企业集体所有企业私营企业三资企业1.组建形

4、式2.股东出资形式3.投资主体的经济成分4.经营服务方式5.内部运作方式委托服务型（物业所有权与经营权分离）自主经营型（物业产权属于上级或该类企业）1.组建形式2.股东出资形式3.投资主体的经济成分4.经营服务方式5.内部运作方式管理型——精干型顾问型综合性收取管理服务费；选聘专业公司承担专项管理等。重大管理措施提交业主委员会审议批准；向全体业主公布管理费收支账目等。企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。（一）机构设置的原则（二）组织机构的设置与职责分工企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。（一）机构设置的原则1、按照规模、任务设置的原则

5、2、分工协作原则3、精干、高效、灵活的原则物业服务企业各个机构和部门的设置，都应当在特定的任务和目标下考虑，并把这些任务和目标具体落实在该部门每一个成员身上。因此，设置物业服务企业组织机构要以工作为中心，要根据物业服务企业工作的需要来设机构设岗位，配备合适的管理人员，使管理工作人员与物业管理工作任务有机配合和协调。企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。（一）机构设置的原则1、按照规模、任务设置的原则2、分工协作原则3、精干、高效、灵活的原则物业服务企业各部门要有明确的分工和协作，要把企业的任务和目标进行层层分解落实到每个部门和每个员工，要注意分工的合理性。分工与

6、工作任务多少、工作量大小相适应，分工过细或太粗都会影响工作效率，分工同时要加强协作。协作分为纵向协作和横向协作。所谓纵向协作，即处理好上下级之间的关系；横向协作，即搞好各部门、各岗位之间的协作关系。企业的机构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。（一）机构设置的原则1、按照规模、任务设置的原则2、分工协作原则3、精干、高效、灵活的原则按照物业管理的目标、任务确定的物业服务机构要精简，队伍要精干。管理体现精干高效，不能机构臃肿，层次繁多，人浮于事，要根据每个人的特点配置合适的岗位，订出目标和责任，充分地调动每个员工的积极性。机构设置要随物业大小变化而灵活地进行调整。企业的机

7、构设置及组成与房产管理的规模、服务标准、质量紧密相连。（二）组织机构的设置与职责分工设置物业服务企业内部的机构，对小区住宅的管理水平有直接的影响。通常物业服务企业的内部机构设置如图3-1所示。经理部办公室财务部工程部管理部经营部产业部人事档案行政管理后勤工作会计、出纳各类计划与统计各类费用的收缴办公设施及设备维修房屋维修与工程预算业主房屋装修与监督环卫、绿化治安、车辆管理各类商业、文化设施综合代办服务交通管理产业产籍管理图纸档案管理业务工作各小