湖南物业管理收费管理办法释义

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1、二○一○年七月《湖南省物业服务收费管理办法》释义资料背景1996年，湖南省首次制定了城市住宅区物业管理服务收费暂行办法，先后在2001年、2002年、2004年进行了三次修订。本次对《湖南省物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）的修订，将有力促进人民生活的改善，城市文明程度的提高和物业服务的进一步发展。新《办法》的特点一：有利于市场配置物业服务资源。新办法把物业服务分为5大项目、5大级别、45个类别、336项要求的菜单式样，服务内容、等级划分更实用、更具体，操作性更强。既扩大了业主和业主大会的知情权、选

2、择权，有利于引导物业服务企业规范服务行为，提高服务质量；又能方便业主监督服务是否到位，让业主明明白白消费。新《办法》的特点二：有利于物业服务可持续发展。物业服务不同于过去的房产管理，是为住宅区业主提供的公共性服务，是配套房地产业的有偿经营服务性质的现代服务业；既要考虑业主生活需要，也要兼顾物业服务发展的要求。制定的菜单式服务标准和服务价格，一方面可促进物业服务企业通过提高服务质量来获得经济效益和社会效益；另一方面又为物业服务企业挖掘内部潜力，增加特约服务，提高经济效益创造了政策环境。新《办法》的特点三：有利

3、于政府物业管理职能的转变。新办法规定：省价格主管部门和省建设行政部门，侧重于定规则、出办法，搞好对市县价格、房地产主管部门和物业服务企业的宏观引导，各市、州、县价格、房地产主管部门侧重于对物业服务企业和业主大会执行政策的具体指导和监管。我省公布的基准价是约束各市县价格、房地产主管部门的，市县价格、房地产主管部门公布的指导价才是指导和约束物业服务企业的。该办法不仅为企业和业主双方通过合同约定开展标准化服务和依约收费提供参考，而且为价格主管部门协调、裁判物业服务收费方面的争议、监督物业服务企业的收费价格和服务行

4、为提供了具体的依据。第一条:为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《湖南省服务价格管理条例》、《湖南省价格监督管理条例》、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）和《物业服务定价成本监审办法(试行)》（发改价格〔2007〕2285号）的规定，结合我省实际，制定本办法。【释义】本条是关于《办法》立法和修订的目的规定。近年来，随着国民经济的快速发展，国家颁布了《物权法》，修订了《物业管理

5、条例》，出台了《物业服务定价成本监审办法（试行）》，湖南省颁布了《湖南省价格监督管理条例》，同时，业主的消费观念随着社会的发展而在发生变化，物业服务主体，业主消费群体与原《办法》三者之间出现了新的矛盾和不协调。为了完善社会主义市场经济条件下的价格形成机制，规范物业服务收费及行为，引导业主合理消费，促进社会和谐，提升社会文明程度，对原《办法》的修订具有非常积极的意义。第二条本办法适用于本省行政区域内的物业服务、收费及监督管理。未实施专业化物业服务的全省公共机构物业及原房改房的收费参照本办法，由省物价局会同省机

6、关事务局另行制定。业主自行组织管理物业的，其物业服务及收费可参照本办法执行，并由业主大会在属地乡、镇人民政府（街道办事处）的指导下具体实行。【释义】本条是关于《办法》适用范围的规定《办法》适用于湖南省行政区域内的物业服务收费及监督管理，在湖南省行政区域内具有普遍的约束力。《办法》规定了未实施专业化物业服务的全省公共机构及原房改房的收费，由湖南省物价局会同湖南省机关事务局参照本办法另行制定收费办法。本条依据《物权法》第八十一条关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”的规定，在原《办法》的基础上，增加了“业主

7、自行组织管理物业”的服务收费可以参照本办法执行的规定，但必须由业主大会在属地乡、镇人民政府（街道办事处）的指导下具体实行。第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。【释义】本条是关于物业服务收费定义的规定。物业服务收费的定义，就是为了解决《办法》调整范围的问题。对《办法》所称的物业服务收费的定义要从以下几个方面来理解：第一，物业服务的收费必须建立在物业服务合

8、同约定的基础上，没有物业服务合同的约定就不存在物业服务的收费，也就是说，物业服务企业只有同业主或使用人形成了平等的物业服务合同法律关系，才能依据物业服务合同约定对物业服务费用依法收取。第二，规定了物业服务收费的范围，物业服务是一种公共性服务，服务收费不得超出法定和约定的范围，其费用包括：一是对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理的费用；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序的费用，包括物业服务