2011房地产合作建房税收处理技巧46p

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1、杨文国二○一一年八月房地产业合作建房税收处理技巧讲座主要内容合作建房营业税处理合作建房企业所得税处理合作建房土地增值税处理合作建房土地使用税处理合作建房房产税处理一二四三五第一节销售不动产营业税纳税人确定原则销售不动产行为成立一般要件形式重于实质原则二三四实质重于形式原则一条例和细则的基本规定（一）条例第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。（二）细则1.境内含义细则第四条:所转让或者出租土地使用权的土地在境内；

2、所销售或者出租的不动产在境内。2.有偿含义细则第三条：条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。但单位一、条例和细则的基本规定第一节销售不动产营业税纳税人确定原则或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。3.特别规定细则第五条：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人。二、销售不动产行为成立一般要件在所有涉及“销

3、售不动产”营业税的案例中，对一个单位或个人是否发生了应当缴纳“销售不动产”营业税的行为，除特殊规定外，一般必须同时具备以下四个条件：（一）转让的是否为不动产的所有权；（二）被转让的不动产的所有权是否属于该单位或个人，或者说谁转让了该不动产的所有权；第一节销售不动产营业税纳税人确定原则（三）是否有偿；（四）不动产是否位于境内。三、形式重于实质原则（一）中华人民共和国物权法第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更

4、、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（二）房屋登记办法(建设部令第168号)第八条办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第一节销售不动产营业税纳税人确定原则第一节销售不动产营业税纳税人确定原则第二十五条房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有

5、”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。第二十六条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。（三）税法应用国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复2005年10月24日国税函〔2005〕1003号第一节销售不动产营业税纳税人确定原则海南省地方税务局：你局《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》（琼地税发〔2005〕57号）收悉。经研究，批复如下：鉴

6、于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发〔1995〕156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。江西省地方税务局关于江西财经大学与江西银湖物业有限公司合作开发建设学生公寓征免营业税问题的批复赣地税函[2006]115号第一节销售不动产营业税纳税人确定原则南昌

7、市地方税务局：你局《关于江西财经大学与银湖物业有限公司合作开发建设大学生公寓、生活服务中心征免营业税问题的请示》（洪地税［2006]283号）收悉。经研究，现批复如下：江西财经大学与江西银湖物业有限公司合作开发建设的大学生公寓，土地使用权及产权均归财经大学所有，双方解除合同后，学生公寓并未发生产权转移。据此，双方解除合同，江西银湖物业有限公司从江西财经大学取得的补偿款4100万元收入不属营业税销售不动产征税范围。四、实质重于形式原则（一）会计准则《企业会计准则—基本准则（2006）》（财政部令第33号）

8、第十六条企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。第一节销售不动产营业税纳税人确定原则（二）营业税国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复2007-06-14国税函[2007]645号四川省地方税务局：你局《关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示》（川地税发〔2007〕7号）收悉，批复如下：转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论