合作建房涉及税收问题浅谈

《合作建房涉及税收问题浅谈》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、合作建房涉及税收问题浅谈摘要：随着房地产调控越来越紧，实务中合作建房开发模式逐渐增多。本文试就合作建房中涉及的税收问题进行分析，供大家参考。关键词：房地产调控合作建房税收分析近年来随着高房价成为社会关注的焦点，政府从土地、金融、税收三大方面对房地产行业采取了一系列调控措施。在此背景下，许多公司以一方出地，一方出资金的方式进行房地产开发，以减轻资金压力，降低经营风险。本文试就合作建房中涉及的税收问题进行浅析，供大家参考。一、什么是合作建房合作建房，是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房。合作建房首先应明确建成房产的初始产权归属，以确定稅收主体关系。房

2、产初始产权是以立项文书上记载的权利主体为准，即：谁立项，谁报建，初始产权登记给谁。以立项单位的不同，可以分为三类：(1)由出地方立项，房产初始产权归属出地方。出资方分得的房屋，视为出地方将部分房屋与土地转让给出资方。此种情况，《国家税务总局关于合作建房营业稅问题的批复》(国税函[2005]1003号)明确规定不属于合作建房。(1)由出资方立项，房产初始产权归属出资方。由于出资方不拥有土地使用权，其在申请房屋产权登记前，应先办理土地使用权转移手续。税法上对此种情况是否属于合作建房没有明确规定。但笔者认为，此种情况的实质是出资方先从出地方手中收购土地，再将建成的房

3、屋转让给出地方，不属于合作建房的范畴。(2)出地方与出资方联合立项。房屋建成后，按照约定分配房屋，出地方与出资方各自将分得的房屋办理权属。此种情形属于税法规定的合作建房形式。二、合作建房的合作方式通常来说，合作建房有以下两种模式：(1)一方出地，一方出资金，不成立合营公司。房屋建成后，可按约定比例分配房屋；也可由出资方使用若干年,然后房屋土地全部归属出地方。(2)一方出地，一方出资金，成立合营的房地产开发公司。房屋建成后，或按约定比例分配房屋，或按销售收入一定比例提成的方式参与分配，或采用“风险共担、利润共享”的方式参与分配。三、不同合作方式涉及的税收问题及举

4、例1、一方出地，一方出资金，不成立合营的开发公司，按前述分析，应由出地方与出资方共同立项，分别计缴各项税收。例1：甲公司提供10000m2土地，成本价为1000万，评估价为1800万，2011年8月与乙房地产公司合作建房。乙公司提供2000万元资金。协议约定，房屋建成后，双方各按50%分配房屋。甲方分得房屋后，将一半房屋销售，取得销售收入1500万，另一半自用。乙开发公司将分得的房屋全部对外销售，取得销售收入3000万元。分析：甲公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙公司则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地

5、的使用权，发生了销售不动产的行为。由于双方没有进行货币结算，属于典型的非货币交易。根据《企业会计准则第7号一非货币性资产交换》的规定，交易价格应以公允价值计价。根据财税［2003］16号规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，本例中甲公司转让土地的价格应以评估值减去土地账面成本的差额计算土地转让营业税。(1)转让土地的营业稅：(1800—1000)X50%X5%=20万元(2)转让土地的土地增值税：根据财税［19951048号规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房

6、，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值稅。故暂不计算土地增值稅。(1)销售房屋的营业税：1500X5%二75万元(2)销售房屋的土地增值稅：甲公司将分得的一半房屋进行销售，此部分房屋需要计算两个环节的土地增值税，一个是此部分房屋对应的土地转让环节的土地增值税，一个是房屋销售环节应缴纳的土地增值税，故：A、土地转让环节土地增值税增值额1800X50%/2—1000X50%/2—20X50%/2=195万增值率195/250二78%土地增值税=195X40%—250X5%=65.5万B、销售环节土地增值税增值额二1500—(土地

7、成本1800X50%/2+开发成本2000X50%/2+开发费用(2000+1800)X10%X50%/2+营业税75)=380万增值率=380/1120=34%增值稅二380X30%二114万(3)契税：甲企业出让土地使用权，销售房屋，不交契税(1)所得税={(转让土地所得额(1800—1000)X50%—20—65.5)+(销售房屋所得额1500—1800X50%/2—2000X50%/2—75—114)}X25%=168.375万。乙公司：房屋建成后，分配一半房屋给甲企业，其实质是将房屋销售给甲方，换回土地使用权，故房屋建成后，将房屋分配给甲企业，乙开发

8、公司应按公允价值确认销售收入，同时按公