济南宇众项目可行性报告

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1、第一章:市场研究与分析第三章:项目可行性解决分析第四章：华策销售设计目录Contents第二章:地块研究第一章:市场研究与分析一:宏观市场分析二:区域市场分析一:宏观市场分析一、济南未来两年的规划投资建设中疏北跨1、北园小清河治理：总投资94亿2、北园综合治理及BRT：总投资44个亿3、洛口片区改造:(济南最大旧村改造)总投资：300亿南控西进1、西客站：总投资15亿2、物流中心：总投资110个亿东拓1、奥体中心建设：总投资30亿2、政务中心东迁：总投资40个亿3、唐冶新城：与美国合作用总投资100多亿10年来的GDP走势固定资产投资走势固定

2、资产走势06年前呈上升走势，07年有所下降；主要原因是06粘土地方两过大，07年重新规划土地放量；固定资产投资走势济南GDP走势平稳上升；一:宏观市场分析一:宏观市场分析一:宏观市场分析一:宏观市场分析一:宏观市场分析1、从1月至12月的土地挂牌情况来看，总共挂牌土地73宗次，实际挂牌土地65宗，总供应量为4356332.6平方米。2、作为东部发展方向的历下区住宅市场总放量为：3730121.472平米；3、小面积地块占比例较大，未来市场以中小规模楼盘为主;4、07年1月份～12月份，挂牌土地以小面积地块为主，共39宗，占总挂牌数量的60％，

3、10万平方米以下的地块占到了总挂牌量的85％，从这一点可以预测未来房地产市场将以中小规模的楼盘为主。5、07年在住宅供应量不断减少的情况下，住宅销售量却不断增加，综合以上分析：整个东部市场作为济南新城的规划方向承载着解决城市居住人口居住的重任，市场前景非常乐观；一:宏观市场分析07年济南房地产价格走势：价格走势分析：一:宏观市场分析价格走势分析：建筑形态分析：一:宏观市场分析房型比例：一:宏观市场分析07年以来开盘项目产品分析：1、建筑形态分析2007年，新开盘项目38个，其产品以复合型住宅小区为主，占到了总开盘量的38.5％。纯多层、小高层

4、、高层项目数量相差不多，分别为7个、8个和7个。纯低层项目只有一个，来自于国华东方美郡。2、今年新开盘项目推出的房源以两房产品为主，占了总推量的44％。一:宏观市场分析济南主城区济南新城区二:区域市场分析区域市场地图：地块处于济南市历下区华信路与轻骑路交界处附近，紧邻老城区，处于新老城交界处，并靠近老城区，周边大型住宅社区众多，生活氛围浓厚，配套齐全。本案开盘时间2005年5月13日绿化率：40%开发商：山东中齐房地产开发有限公司主力房型面积配比项目地址：历城区花园路80—1号（花园路与七里河路交叉口）两房一厅一卫72㎡—116㎡49%锦绣泉

5、城三期由5栋高层、13栋小高层组成，户型有两房、三房、四房以及复式，主力房型为两房一厅一卫锦绣泉城目前均价6700元/平米建面：22万平米容积率：2.30装标：厨卫简装锦绣泉城价位变化情况：开盘时间待定开发商：山东三威置业有限公司主力房型面积配比项目地址：历城区留学人员创业园南邻两房两厅一厨一卫90㎡—100㎡47.06%6栋住宅+1栋高层办公楼+1个五星级酒店+1个Shopping-Mall+1个酒店式公寓,住宅共2000套，在售1号、5号楼，共计房源561套大地锐城目前均价7000元/平米占地：100亩容积率：不详绿化率：不详装标：精装修

6、，木地板、厨具、卫生洁具等等大地锐城价位变化情况：开盘时间2007年6月17日开发商：山东帝苑置业有限公司主力房型面积配比项目地址：工业南路102号两房两厅一卫80㎡—90㎡75%4栋多层+2栋小高层+1栋写字楼+沿街商铺东领鉴筑目前均价6500元/平米建面：5.1万㎡容积率：1.5绿化率：36%装标：厨卫简装东领鉴筑价位变化情况：开盘时间2007年12月22日开发商：山东鑫苑置业有限公司主力房型面积配比项目地址：工业南路与开拓路交汇处两房一厅一卫75㎡—94㎡43.6%3栋高层酒店式公寓、7栋小高层住宅、11栋高层住宅组成鑫苑国际城市花园目

7、前均价5340元/平米建面：30万㎡容积率：2.4绿化率：35%装标：厨卫简装开盘时间2007年5月20日开发商：山东鑫苑置业有限公司主力房型面积配比项目地址：工业南路与开拓路交汇处3栋高层酒店式公寓、7栋小高层住宅、11栋高层住宅组成天业盛世花城目前均价5500元/平米建面：30万㎡容积率：2.4绿化率：35%装标：厨卫简装一房三房43㎡—85㎡120㎡—150㎡58%32%盛世花城价格变化情况：楼盘名称楼盘规模万㎡推盘总量（万㎡）开盘时间在售建筑形态主力户型面积目前销售均价（元/㎡）锦绣泉城22222005.5高层两房、三房6700元/㎡

8、大地锐城————————————高层两房90㎡—100㎡7000元/㎡东领鉴筑5.132007.6.17小高层多层两房两厅一卫复式100㎡—140㎡6500元/㎡鑫