房地产投资分析)

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1、第1章房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念:经济主体以获得未來的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。2、熟悉房地产投资的基本形式1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发金业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金（如越秀

2、城建2005年在香港发行的内地第一支REITs）（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005-1"）3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）避税收入指因提取房地产折旧1何降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范I韦I内，加速折旧是扩人税收好处的基木途径之O房地产避税优势说明应交的所得税二所得税税收基数X所得税率所得税的税收基数-•般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。会计上的折I口年限一般（税法规定房屋最低折】口年限为20年）短于建

3、筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧來增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分）1、市场分析2、区位条件分析3、基础数据估算分析4、财务分析5、不确定性分析6、风险分析7、决策分析（方案比綾选择分析）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全而地调查投资项冃的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济

4、上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。其主要目的和任务是耍明确是否值得投资于这个项口，即目标项冃在技术上是否先进、实川、及町靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。一个方案可行不一定合适或较优。有吋几个方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。回答的只是投资者能做什么，而不是应该做什么的问题。面对市场上众多的投资机会，通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。而由于资源有限，投资分析将帮助投资者在多个可行方案中，通过收益、时间、风险的排序找出一个方案作为投资者的最示选

5、择。也就是说，房地产投资分析关心的是从多个预选方案屮选择一个最适合投资者目的的一个方案。可见，可行性分析是投资分析中的一个垂要阶段。6、熟悉投资价值的概念，与市场价值的区别投资价值是预期的未来收益的价值，该价值是根据项目所能产牛的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算所得到的投资者购置该资产所支付的最人款额。区别:市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因索某础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。投资者评估的物

6、业的投资价值，或者说消费者对物业的评价，人于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言，投资价值常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房地产评估人员使用。7、了解现金流量的概念，熟悉开发出售型项目、开发后持有（出租或经营）项目、置业投资项目现金流董主要特点（一）在房地产投资分析屮，把某一•项投资活动作为一•个独立的系统，把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流入与流出之差叫净现金流量。（二）开发后出售房地产项目

7、时的现金流量对于一个房地产开发项目，项目的净现金流量（即税前现金流量或利润总额）是项目销售收入扣除总投资（或总成本费用）及偿还贷款本息之后的余额。此时净现金流量主耍为净租金收入或净经营收入有关，同吋考虑每年还本付息因素。在持有期或经营期结束后，可能会冇转售收益或固定资产余值回收，这些也构成了其现金流量的一部分。（三）宜业投资项目的现金流量置业投资的现金流量通常是山两部分构成：一部分是持有期间内物业侮年的净经营收益；另一部分是持冇期末物业的净转售收益。此处的现金流量图与开发后持冇的房地产项H的的现金流虽图类似。8、必须掌握的能力：将房地产投资项

8、目的资金运行情况准确地画在现金流量图上（流入、流出的时点）。一般如果没有具体说明，为了简化计算，公认的习惯是将每年现金流量的代数和（流入减去流出）看成是在年末发生，