养老地产售后回租模式研究

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1、养老地产售后回租模式研究发布者：admin來源：中国论文网发布时间：2014-03-25字体：小中大核心提示：随着我国老龄化趋势的不断加剧，养老地产的开发需求口益显著。但由于一方面缺少政策的导向性，另一方面缺乏合适的开发运营模式，养老地产发展速度缓慢。本文将结合售后回租的融资及促销特性，探索养老地产售后回租模式的可行性以及具体操作。引言售后冋租是一种集销售和融资为一体的新型租赁形式，是西方发达国家常用的一种筹资手段。在售后回租交易屮，承租人与出租人具有双重身份，进行双重交易，形成了资产价值和使用价值的分离。它通过改变资产的形态，将物化的长期资产变为流动性的现金资产，以达到承租方

2、融资、促销的目的。我国引进融资租赁始于上个世纪八十年代，本世纪初开始在房地产领域出现，目前涉及的物业类型限于酒店公寓、大型商场、写字楼等收益性房地产。在融资租赁己经十分成熟的美国，养老地产售后回租模式C经得到实践。随着我国社会步入老龄化程度的不断加深，养老地产也将逐渐得到各界的关注和重视。但是目前国内养老地产开发的步伐还比较缓慢，开放商以及运营商都处在观望的状态。因此寻求适合养老地产开发运营的模式是解决养老地产有效需•求与有效供给不平衡的关键。1＞我国养老地产发展的现状1.1社会老龄化现状催生养老地产的开发2010年我国第六次人口普查结果显示，我国13.7亿总人口中，有1.8亿

3、60岁以上的老年人，而这1.8亿中又有1.2亿65岁以上的老年人。60岁以上老年人口占到了总人口的13.26%,65岁以上占到8.87%o相比2000年第五次人口普查结果，老年人口的增长率达到27.4%,远远高于我国人口总量5.4%的增长。按照联合国相关规定，65岁以上的人口数量占总人口7%以上的国家称为“老年型国家”。我国大陆31个省、自治区、直辖市中有19个省市65岁以上老年人口比例超过7%,其中福建以11.43%的比例位列榜首，其次是四川10.95%,江苏10.89%,辽宁10.31%,上海10.12%。城市一旦进入“老年型”，与之相应的各种老年需求问题就开始出现。1.2

4、国内养老地产的开发现状养老地产的开发产品包括：养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构等。我国存在的盈利性养老地产的产品类型主要有三类：①会员制的养老住宅，定位层次比较高，针对的主要是高端消费者，其采取在普通住宅中配建针对老年人的住宅。②“反按揭”模式的养老住宅，即在征得老人同意后，将老人原有住房出租，以租金收入补足入住养老住宅的租金；或采取置换的方式，将老人的原有住房与想要租住的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。③升级版的养老院，主要是保险资金推出的，将养老地产视作商业地产项目长期经营。养老地产开发现状可以总结出三方面的问

5、题：一是资金问题，包括社会资金投入以及企业自身融资能力；二是开发模式问题，企业开发的养老地产是持有或是出售，或是两者之间存在一个合适的比列使得企业获利最大化都将影响企业开发的积极性，从而影响养老地产的社会供给量；三是运营服务的质量问题，后期运营决定了开发产品的实际获利，这也是整个老年地产至关重耍的一环。针对上述问题，本文提出利用售后回租模式进行养老地产的开发，解决养老地产开发的资金问题，实现开发运营的良性经济循环。2、养老地产售后回租的操作模式2.1养老地产售后回租的开发养老地产售后回租是指房地产开发商（承租人）将其开发的养老地产项目出售后，又将该养老地产从出租人那里租回，习惯

6、称之为“回租”。通过售后回租交易，卖方（承租人）在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。该买方（出租人）将该养老地产回租给承租人，获得租金应收款，并拥有该养老地产的实际产权。养老地产的产权拥有者（即出租人）可以是分散的个体购买者也可以是机构购买者，这里的机构包扌舌REITS,基金投资、租赁公司、保险公司等。由丁•国家政策和相关法律条款的原因，老年地产本身不适宜产权划分出售，养老地产售后回租的对彖多选择租赁公司等机构。冃前保险公司已经对养老地产表示浓厚的兴趣，他们缺乏10年期其至更长期限的投资工具。养老地产的长期持有性

7、质正好满足保险公司的需求。另外养老地产长期的资金冋报率能够稳定在10%以上，这对丁•寻求稳定且长期持续投资回报的租赁公司來说也具有很大诱惑性。回租过程双方签订回租合同时，会约定一定的租赁期限，以及租赁期满时产权归属的办法。作为融资租赁形式的售后回租，往往租赁年限几乎等同于其经济寿命。租赁期届满,出租方会以象征性的价格将所有权卖给承租方。而一些金融租赁公司作为出租人，根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度，还会另外收取2-5%的融资租赁费用同时出租人述可以再将养老地产的租金应收款“打包”卖