房地产项目工程建设管理

《房地产项目工程建设管理》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第八讲工程建设管理城市学院城环系主讲教师汤蓉1学习目标1、了解房地产开发项目的组织方式。2、熟悉房地产项目建设过程中的管理工作内容，工作程序，管理方法等。3、熟悉合同管理的主要内容。2第一节　项目的组织一、组织理论概述1、组织的含义指组织机构，即按一定的领导机制、部门设置、层次划分、职责分工、规章制度和信息系统等构成的人的结合体。也指组织行为，即通过一定权利和影响力，对所需资源进行合理配置，以实现一定的目标。组织四要素：目标人员与职务职责与职权信息32、组织的基本内容（1）、组织设计：选定合理的组织结构，划分各部分的权限和

2、职责，制定各种基本的规章制度。（2）、组织联系：规定各部门的关系，明确信息流通和反馈渠道。（3）、组织运行：规定各组织体的工作顺序和业务管理活动的运作过程，解决人员配置、业务明确、信息反馈。（4）、组织调整：分析现有组织系统的缺陷、适应性和有效性。4二、组织设计的基本原则1、目标同一性2、分工协调3、权责一致4、机构精简5、稳定性与适应性相结合6、均衡性52、职能型组织结构8职能型组织结构的特点组织内除直线主管外还相应地设立一些组织机构，分担某些职能管理的业务。职能制组织结构的优点：可能发挥专家的作用，对下级工作指导具体，

3、从而弥补行政领导管理能力的不足。职能制组织结构的缺点：容易形成多头领导，造成下级无所适从。93、直线职能型组织结构10直线职能型组织结构的特点以直线制为基础，在各级行政领导下，设置相应的职能部门。即在直线制组织统一指挥的原则下，增加了参谋机构。优点：既保证了集中统一的指挥，又能发挥各种专家业务管理的作用。缺点：1.各职能单位自成体系，不重视信息的横向沟通，工作易重复，造成效率不高。2.若授权职能部门权力过大，易干扰直线指挥命令系统。3.职能部门缺乏弹性，对环境变化的反应迟钝。4.管理费用高。5.直线职能制被我国绝大多数企业

4、采用。114、矩阵型组织结构12矩阵型组织结构的特点矩阵结构的优点：加强了横向联系，克服了职能部门相互胶节、各自为政的现象，专业人员和专用设备能得到充分利用；具有较大的机动性，任务完成，组织即解体，人力、物力有较高的利用率；各种专业人员同在一个组织共同工作一段时期，完成同一任务，为了一个目标互相帮助，相互激发，思路开阔，相得益彰。矩阵结构的缺点：成员不固定在一个位置，有临时观念，有时责任心不够强，人员受双重领导，出了问题，有时难以分清责任。135、事业部制组织结构14事业部制组织结构的特点在一个企业内对具有独立产品市场、独

5、立责任和利益的部门实行分权管理的一种组织形式。1、优点：责权利划分比较明确，能较好地调动经营管理人员地积极性；1)事业部制以利润责任为核心，能够保证公司获得稳定地利润；2)通过事业部门独立生产经营活动，能为公司不断培养出高级管理人才。2、缺点：1)需要较多素质较高地专业人员来管理事业部；2)管理机构多，管理人员比重大，对事业部经理要求高；3)分权可能架空公司领导，削弱对事业部地控制；4)事业部间竞争激烈，可能发生内耗，协调也较困难。15第二节、项目质量管理一、概述1、概念：指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、

6、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段、施工阶段和保修阶段的质量控制。2、项目质量的内容及特点内容：由工序质量、分项工程质量、分部工程质量、单位工程质量组成。特点：涉及面广、影响因素多，质量离散、变异性大，质量隐蔽性强、质量终检局限性大。16二、项目质量的形成和控制过程（1）决策阶段需确定与投资目标相协调的工程项目质量目标，是关键阶段。（2）设计阶段决定项目建成后的使用功能和价值。（3）施工阶段直接影响工程的最终质量，是质量控制的关键环节。（4）竣工验收阶段是对施工阶段的质量通过试运行、检查、评定、考核、

7、检查目标是否达到。17三、施工质量控制工作程序和内容1、工作程序和内容（1）项目监理机构应对工程质量进行全过程、全方位的监督、检查与控制。（2）开发商或监理应当做到：随时密切注意承包单位违反合同规定的行为或质量不符合事件。督促承包方将重要、复杂的项目、工序作为重点设立质量控制点。记录表格填报质量跟踪档案。严格工序产品的检查验收。对重要的工程部位、工序和专业工程，需由监理机构试验或技术复核、抽样检验后方验收。182、施工作业准备状态、运行过程、结果的控制（1）准备状态的控制技术交底、材料进场，机械设备检查、劳动组织等。（2）

8、运行过程的控制测量复核控制质量控制点的设置见证取样控制工程变更控制停工与复工控制质量资料控制（3）运行结果的控制19四、项目质量因素控制1、人的控制：提高素质，健全岗位责任制2、材料的控制：严格材料采购审批程序3、设备工具的控制：合理选择、正确使用和维护。4、方法的控制：施工组织设计等方面要合理选择，动