房地产法律法规专题知识讲座

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1、建设与房地产法制讲座主讲:杨建武2009年11月25日第一部分：建设与房地产法概况第二部分：城乡规划法第三部分：房屋拆迁条例第四部分：商品房销售条例第五部分：物业管理条例第一部分：法制建设概况一、我国法制建设概况二、全国建设系统法制建设概况三、我省建设法制概况四、房地产法律法规体系五、城乡规划建设管理法制建设未来的任务一、我国法制建设概况改革开放以来，我国社会主义民主法制建设取得了巨大成就，自改革开放至2006年底，除宪法[54年,75年,78年,82年]及其四个修正案以外[88年,93年,99年,2004年],全国人大

2、及其常委会制定法律及其有关法律问题的决定其460件，国务院制定行政法规960件，各省、自治区、直辖市人大常委会制定地方性法规1万余件，国务院各部门、各省、自治区、直辖市人民政府及省会城市，计划并列市、国务院批准的较大的市制定规章40000余件。可以说，在我们社会生活的各个方面，都是有法可依了。建设法规体系的基本框架是由纵向结构和横向结构所组成。从纵向结构看，是按照现行的立法权限分为5个层次，即法律、行政法规、行政法规、地方性法规和部门规章、地方政府规章。从横向结构看包括：（1）城市规划法；（2）工程设计法；（3）建筑法；

3、（4）市政公用事业法；（5）城市房地产管理法；（6）住宅法；（7）村镇建设法;（8）风景名胜区法。已完成五件法律：《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《招投标法》、《测绘法》。国务院出台建设类行政法规二十七件，如：《村庄和集镇规划建设管理条例》等。建设部出台部门规章（部长令）180余件。二、全国建设系统法制建设概况三、我省建设法制概况（一）出台建设类地方性法规十五件包括《山东省实施城市规划法办法》、《山东省建筑市场管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市

4、建设管理条例》、《山东省燃气管理条例》等。（二）出台省政府规章（省长令）二十一件包括《山东省实施村庄和集镇规划建设管理条例办法》、《山东省发展新型墙体材料与建筑节能管理办法》、《山东省建筑安全生产管理办法》等。四、房地产法律法规体系（一）宪法（二）基本法：民法（主要涉及物权法合同法）（三）专业法律：城乡规划法城市建设法（缺）建筑法住宅法（缺）城市房地产管理法（正在修改）土地管理法注：开发条例的上位法不能理解成仅是房地产法开发条例行政处罚的设定超出了房地产法的规定范围《宪法》《物权法》《合同法》《规划法》《建设法》（缺）《

5、建筑法》《住宅法》（缺）《房地产管理法》《土地管理法》《开发经营条例》《征地条例》《拆迁条例》《商品房销售条例》《权属登记条例》《土地登记条例》《交易管理条例》《物业管理条例》●中华人民共和国宪法修正案★88年宪法修正案★04年宪法修正案★88年宪法修正案（１９８８年４月１２日第七届全国人民代表大会第一次会议通过　１９８８年４月１２日第七届全国人民代表大会第一次会议主席团公告第八号公布施行）第二条宪法第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或

6、者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”★04年宪法修正案（2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过2004年3月14日全国人民代表大会公告公布施行）第二十条宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第二十二条宪法第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”修改为：“公民的合法的私有财产不

7、受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”注：集体土地流转住宅用地的自有化五、城乡规划建设管理法制建设未来的任务（一）完善法律制度：制定侵权责任法、住宅法、行政强制法。（二）修改现有法律制度的缺陷：如城乡规划法、土地登记制度、土地招标与拍卖制度[体制的变化]。（三）解决法律冲突：（1）法律效力[规划法与土地法与土地招拍挂的矛盾]打乱了基本建设程序（2）法律之间、行政法规与地方法规之间、省市地方性法规之间、部门规章与政

8、府规章之间。（四）细化相关法律制度：如香港连椅，欧洲风景资源占用费制度立法体系:一元二级三层次四分支法律制度特点:一国二制三法四域第二部分：城乡规划法解读一、城乡规划法的立法背景二、城市规划法修改的主要内容三、城乡规划法的基本内容一、城乡规划法的立法背景（一）解决城乡规划二元管理制度（二）与宪法和相关法律相衔接（三）