房屋专项维修资金使用管理法规及案例分析

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1、房屋专项维修资金管理法规及使用备案办理提纲一、我市目前房屋专项维修资金的基本情况二、房屋专项维修资金的概念三、相关规章和法律要求四、规章和法律规定的重点解读五、维修资金备案办理的要点六、资金使用备案必备的资料及办理流程七、影响资金使用办理的各种因素及其原因八、资金使用案例及分析九、影响业主意见形成的相关因素十、对物业管理企业的几点建议一、我市维修资金的基本情况成立了专门的管理机构：“成都市住房专项维修资金监督管理办公室”隶属于成都市城乡房产管理局，专项负责全市房屋专项维修资金的监督管理工作。一、我市维修资金的基本情况成都市人民政府于2004年4月1日正式颁布《成都市城市住房

2、专项维修资金管理暂行办法》，即成都市人民政府令第103号。一、我市维修资金的基本情况2004年4月初，根据《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》，我市在学习借鉴先进城市管理经验的基础上，全面启动了房屋专项维修资金的归集和使用监管工作，市局党组和局领导始终高度重视房屋专项维修资金的监督管理工作，要求不断拓展和延伸资金的保障覆盖范围，提高资金的快速保障能力，把房屋专项维修资金利民、便民、惠民的政策落到实处；同时要求加大对房屋维修资金相关课题的研究，采取相应的对策和措施，确保全市房屋使用安全和房屋使用功能的正常。一、我市维修资金的基本情况维修资金的建立和使用情况：截至2010

3、年12月，全市先后有5208个物业区域建立了房屋专项维修资金，归集和缴存房屋专项维修资金的业主达148.22万户，建立房屋专项维修资金的物业区域占新建物业区域的百分比100%；其中已有1419个物业区域使用了维修资金，帮助业主即时维修、改造、更新地震和其它原因而损坏的房屋共用设施设备和共用部位达1648件次，受到广大业主和国家建设部的好评，房屋专项维修资金的监督管理工作在全国处于领先行列。二、房屋专项维修资金的概念概念：房屋专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。是保障房屋使用安全和房屋使用功能正常的必备专项资金。成

4、因：（1）是我国住房制度改革以及房屋商品化发展的必然产物。（2）是建筑区划内物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的基本保障。（3）是确保房屋使用安全和房屋使用功能正常的客观需要。三、相关规章和法律要求一、1998年7月3日《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》二、2003年6月8日国务院《物业管理条例》07年根据物权法重新修改三、2004年4月1日《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（成都市人民政府令第103号）四、2007年10月1日《物权法》五、2007年10月30日《住房专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）四、规章和法律规定的重

5、点解读规章和法律明确规定了专项维修资金使用的基本条件：（1）限定了资金的使用范围：明确规定专项维修资金的使用范围只能用于房屋共用部位和共用设施设备的维修，更新、改造，不得挪作他用；（2）明确必备业主同意意见：《物权法》第76条明确了专项维修资金的使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；由此可见专项维修资金的使用范围和三分之二以上的业主意见是资金使用备案办理的前置法规条件。五、维修资金备案办理的要点专项维修资金的使用备案办理分为三个阶段：一、使用启动阶段：二、使用办理阶段：三、备案终结阶段：一、启动阶段：（1）提出方案：由业主委员

6、会、业主代表或物业管理企业提出维修《方案》（2）明确内容：维修《方案》应当明确维修内容和经费预算。（3）选择维修单位：由业主委员会、业主或物业管理企业推荐具有维修资质的单位，并提交需要维修的专有部位的业主审议通过。（4）业主意见：维修《方案》及施工单位的选择必须经专有部位三分之二以上的业主同意。（5）业主意见形成方式：可采用业主亲笔签字、民主投票表决、公示等符合法定程序且充分体现专有部位三分之二以上业主的真实意愿，具备存档要求的文字、图片等资料。五、维修资金备案办理的要点二、使用办理阶段：（1）业主委员会、业主代表或物业管理企业持专有部位三分之二以上业主审议通过的《方案或

7、资料》至辖区房产管理局维修资金使用管理单位登记备案。（2）辖区房产管理局维修资金管理部门受理《方案或资料》后，只要确认资料齐备一个工作日内即办理登记备案。五、维修资金备案办理的要点五、维修资金备案办理的要点三、备案形成阶段：（1）市维修资金监督管理办公室根据辖区房产管理局维修资金管理部门的备案意见，在三个工作日内拨付不超过百分之七十的预算使用资金。（2）业主委员会、业主或物业管理企业代表全体专有部位的业主负责监理项目维修的内容，负责维修项目的竣工验收并形成书面意见。（3）业主委员会、业主或物业管理企业持业主同意