房地产企业纳税实务项目四销售阶段纳税

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1、项目四销售阶段纳税学习与训练重点房地产项目建设到一定阶段后，开发商的主要任务就是通过房屋销售收回投资并获得利润。销售阶段是房地产企业运营中非常关键的一个环节。这一环节涉及到的税务问题多且复杂。一般来说，房地产企业在销售阶段涉及到的主要税种包括营业税、所得税、土地增值税、城市维护建设税等。通过对本项目设置的知识点学习与技能点训练，使学生能够实现：了解房地产销售阶段涉及的主要税种熟悉该阶段主要税种的征税范围、计税依据等税收要素能够计算此阶段各个税种的应纳税额能够进行此阶段各税种的的会计核算与纳税申报能够对销售阶段的涉税业务进行有效的纳税筹划能够解答该环节主要的涉税问题能够对此阶段涉税

2、稽查案例从政策层面进行深刻剖析子项目一营业税一、概述房地产开发企业以房地产开发经营为其主营业务，销售不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源。按照《营业税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，都是营业税的纳税义务人。模块一理论指导二、应纳税额（一）计税依据1．房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向以方收取的全部价款和价外费用。价外费用是指向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。2．纳税人采取折扣方式转让地使用权或

3、销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额。3．代收代付费用。房地产开发企业在销售房地产时，经常需要代当地政府及其职能部门收取一些资金，如城市基础设施配套等。营业税条例规定，同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费不包括在应征营业税的价外费用之内：一是，由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；二是，收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；三是，所收款项全额上缴财政。。（二）税率房地产企业出售房地产，按“销售不动产”税目征营业税，税率为5%。转

4、让土地使用权，按“转让无形资产”税目征营业税，税率为5%。（三）税额计算应纳税额=营业额×税率应纳税额按人民币计算。纳税人按外汇结算营业额的，应折合成人民币计算应纳税额。按照规定，纳税人兼营减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独核算的，不得减免税。【典型业务】欣欣房地产公司自建商品房250000平方米，工程成本1350元/平方米，售价2600元/平方米。2009年11月份发生如下业务，当月销售自建商品房150000平方米；将2000平方米自建商品房无偿赠送给某单位，将8000平方米自建商品房向C公司投资；为改善办公条件，欣欣房地产公司将1500平方米自建商品房作为公司

5、办公楼；将本单位的旧办公楼出售，取得销售收入480万元（该办公楼于2000年购进，购进价格520万元）；销售由甲建筑公司建造商品房，取得销售收入8000万元。模块二会计处理销售不动产交营业税：（150000+2000）×0.26×5%+8000×5%==2376万元建筑业的营业税：（150000+2000）×0.135×（1+10%）/（1-3%）×3%=698.1万元自建销售赠送交两道税，投资不缴纳；自建自用不交营业税；销售购置的房产，销售价小于购买价，不交纳销售不动产营业税。相应的账务处理（1）计提时：借：营业税金及附加30741000贷：应交税费—应交营业税30741000

6、（2）实际缴纳时：借：应交税费—应交营业税30741000贷：银行存款30741000模块三纳税申报子项目二土地增值税一、概述土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，是房地产开发企业缴纳的主要税种之一。土地增值税的征收可以抑止炒卖炒买土地的投机行为。模块一理论指导二、应纳税额（一）计税依据土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。1．收入的确定依据(1)按照税法规定，纳税人转让房地产取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和

7、其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。(2)按照规定，对于纳税人取得的实物收入要按收入的市场价格折算成货币收入；对于取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。(3)对于取得的货币收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。2.扣除项目及其金额按照税法规定，在确定转让房地产的增值额时，允许扣除项目包括：⑴为