为刚需带盐——上海购房主力人群研究

《为刚需带盐——上海购房主力人群研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、为刚需带盐一上海购房主力人群研究当前房地产市场的噺常态"下，刚需主导了市场需求。那么，刚需购房者是哪些人？他们的年龄、籍贯和他们购房面积、价格之间，有没有关联性?今年市场回暖，刚需人群是否有变化？为了回答这些问题，我们以上海中原的实际成交数据，对去年至今市场购房人群进行了分析。本文核心观点:♦我们对冈懦的界定要同时符合"35岁以下，首次购房,两室以下"三个条件；♦上海刚需购房群体年龄的平均值和中位数都是30岁；♦刚需群体所购房屋大多是90平方以下，240万以下；♦籍贯省份富裕程度影响刚需购房总价；♦今年刚需占比减少,改善型需求增加。作为一个农业文明传承

2、的国家，中国的文化里强调安土重迁，落叶归根。房价的上升之所以会激起社会的抱怨、政府的重视,是因为"居者有其屋"自古以来就是整个社会对理想国度的共识。'三十而立"冲国传统上对于合格男人的判断标准是30岁是否已经成家立业，脱离了颠沛流离的生活。上海市民政局最近发布的统计数据也指岀，上海居民的平均初婚年龄男性为30岁，女性为28岁。当然，组建家庭之后，一个稳定的居所显得更加重要。当前房地产市场的"新常态"下，市场需求依靠刚需主导。李克强总理也在各种场合多次表示，中国房地产的刚性需求是长期的。顺理成章地,刚性需求必须得靠刚需群体支撑，那么刚需群体是否真的如总理

3、所说，足以支撑长期的刚性需求?没有调查就没有发言权。不过，在调查之前我们需要先搞清楚什么是刚需购房群体。所谓〃刚需"，就是刚性需求，在经济学上是指供求关系受价格影响较小，说白了就是，不管价格多高，该买还得买。刚需群体主要是刚刚参加工作，开始独立生活，以及刚刚组建新家庭的年轻人。每个人z每个家庭都需要在社会上占据一定的位置,这个位置既是社会经济领域的声望、地位,又指他在当地社区拥有属于自己的私人空间。这个私人空间主要就是住房；同时，随着房价的上升,年轻人拥有私人住房早已不再仅仅是满足居住、生活和隐私、安全方面的需要，也是传递社会经济地位信息的象征性符号。

4、并且,就符号意义而言,房价越贵，它的价值也就越大。目前，政府对刚需群体的界定是"首套〃、“普通住宅"。而房地产市场和行业内部，对所谓刚需的判断通常还包括35岁以下，首次置业或首次改善，中小户型等其他特性。为了细化硏究，我们对刚需群体做了更加严格的界定。除了一般认为的年龄要求（35岁以下），我们还要求他所购买的必须是首套，两室户以下规格的住房。通过对上海中原2014年成交数据（住宅）的分析，我们筛选出了符合条件的刚需购房群体。在中原二手房成交数据的样本中，刚需购房群体的人数占2014年购房总人数的40.77%,可见刚性需求对整个二手房市场的成交量的支撑的

5、确是举足轻重。年龄占比25岁以下10.8325-30岁48.75%30-35岁40.41%平均年龄29.48岁刚需群体基本属性特征资料来源：中原集团研究中心男女59.15%40.85%64.67%35.33%61.15%38.85%可以看出，刚需购房群体的平均年龄接近30岁，年龄中位数也恰好是30岁，说明购房人的年龄几乎是以30岁为中心,前后均匀分布的。其中，不到25岁就买房的壕占比超过了10%,刚需人群购房的主力还是25到35岁的人群,占比接近九成。我们观察刚需人群所购房屋的特征分布,发现无论是从房屋面积，还是价格的角度，都基本符合我们对冈懦群体的基

6、本认识：总体而言，随着年龄的增加，他们对房屋面积的需求，以及对房屋的支付能力都相应地有所提升。详情请看下表：佶豹房屋面积（平方米）房屋总价（万元）25岁以下25-30岁30-35岁25岁以下25-30岁30-35岁25%54.8955.0451.33124.50133.00130.0050%69.8070.5468.80160.00165.65173.0075%86.9887.7688.09220.00210.00235.00图示（以25岁以下房屋面积为例）:在我们设定的刚需群体中,50%的购房者买的是不到70平方的房子；75%的购房者所购的房屋面积不

7、超过90平方米。因此，我们所说的刚需是杠杠（请读第三声）的刚需！上海是一个典型的移民城市，截止到2014年底，上海市常住人口共计2425万人，其中外来人口达到996.42万人，占41.09%。那么，在上海的刚需购房人群中，外来人口贡献了多少力量呢？排序籍贯百分比％中位面积（平方米）中位价格（万元）1上海市43.15661662江苏省11.33711683安徽省7.03721604山东省5.19721665河南省4.57691596湖北省4.34731687浙江省4.34731998江西省3.49701729湖南省2.277416810黑龙江省1.686

8、8181资料来源：中原集团研究中心从籍贯上看，上海本地的刚需人群占沪上二手房刚需购房群体的43