中信启航专项资产管理计划案例分析

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1、中信启航专项资产管理计划目录：一、中信启航专项资产管理计划发行的背景2二、中信启航产品简介及特点3（一）中信启航产品简介与参与方3（二）中信启航产品特点4三、中信启航上市物业资产分析5（―）上市物业分析51、两处物业估值情况52、两处物业租金收益情况5（二）投资商业地产市场的优势6四、中信启航交易分析7（一）中信启航交易结构7（二）中信启航退出安排8五、中信启航存在的风险和启不8（一）中信启航计划存在的风险8（二）中信启航计划的影响9、中信启航专项资产管理计划发行的背景2014年5月21日，中信证券发起的“屮信启航专项资产管理计划”（以下简称中信启航）于

2、2014年5月21日在深交所综合交易平台挂牌交易，交易将面向持冇深圳A股证券账户或基金账户的机构投资者。“中信启航专项资产管理计划”成立于2014年4月25日，总规模逾人民币50亿元，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。该基金由中信金石基金管理有限公司管理，退岀时，该基金计划将所持物业出售给由屮信金石发起的交易所上市REITs或第三方。中信启航的发行及挂牌交易，标志着中国第一单权益型RRTTs产品的顺利破冰，在屮国市场上具有里程碑式的意义。它是我国第一支真正的权益类REITs产品。该计划募集的证券投资基金是新《证券投资基金法》实施以来第一单非公

3、开募集证券投资基金；其管理公司成为证监会批准的第一个专注于REITs等不动产金融业务的基金管理公司。中信启航的成功挂牌交易离不开中信证券的经验与努力。1、屮信证券在推动国内REITs业务方面处于绝对的领先地位，自2006年起即与交易所、证监会共同推动国内REITs市场建设，先后配合有关监管部门研究工作，完成了50余份研究报告，并成为各相关监管部门的外部专家并作为唯一的商业机构代表，全程参与两个市场试点办法及配套法规的制定。2、在国内申请参与RETTs试点的地区和企业大部分都聘请了中信证券作为财务顾问和主承销商。3、2011年4刀，在香港为长江实业成功发行

4、全球首支以人民币计价的REITs——汇贤RElTso4、7年來中信证券在国内REITs业务的推动上始终坚持不懈，力争建立国内首个RETTs业务平台，为企业提供更具竞争力的创新金融产品。、中信启航产品简介及特点（一）中信启航产品简介与参与方产品名称中信启航专项资产管理计划规模52.1亿分级计划按70.1%：29.9%的比例划分为优先级和次级A、优先级份额存续期间获得基础收益，退出时获得资本増值1的10%（浮动收益部分）B、次级份额存续期间获得满足优先级基础收益后的剩余收益，退出时获得资木增值的90%（浮动收益部分）优先级次级优先级比例/规模36.5亿元(7

5、0.1%)15.6亿元(29.9%)产品期限预期3年，不超过5年（产品有权提前结束）预期4年，不超过5年（产品有权提前结束）投资者预期收益率（整体收益含资产增值预期）约7%-9%约12%-42%基础收益分配时点每年最后一个工作日分配，分配金额为完整年度的基础收益（首年分配金额为产品设立日到12月31日的应计利息）评级优先级AAA无评级产品发售对象合格机构投资人资产原持有人中信证券股份有限公司（"中信证券・）计划管理人/推广机构中信证券股份有限公司（“中传证券"）~1基金管理人中信金石基金管理有限公司（“中信金石基金”）■托管人中信银行股份有限公司天津分行

6、（“中信银行”）监管银行1中信银行股份有限公司天津分行（“中信银行”）法律顾问北京市海问律师事务所（“海问律所”）信用评级机构中诚信证券评估有限公司（“中诚信证评”）会计师事务所1普华永道中天会计师事务所（“普华永道.）1税务咨询机构普华永道中天会计师事务所（“普华永道"）评估机构深圳市栽德梁行土地房地产评估有限公司（“载德梁行”）市场调研机构深圳市栽德梁行土地房地产评估有限公司（“戴德梁行”）登记托管机构/支付代理机构中国证券登记结算有限公司深圳分公司（“中证登深圳公司”）图1:中信启航计划参与方:（-）中信启航产品特点木产詁通过投资非公募基金收购核心

7、商圈的稀缺物业，为投资人实现稳定期间收益和退出增值收益，是国内首支投资优质不动产资产的专项资产管理计划。产品具冇以下几个特点：1、中信启航是境内不动产投资的稀缺创新产品，国内长期缺乏不动产投资金融产品，仅有直接投资、信托投资及少量投资于海外不动产的QDH产品。中信启航是投资优质物业、获得稳定收益、风险可控的产品，向机构投资人、高端投资人投资优质物业提供了市场机会。2、结构设计匹配投资人风险与收益需求。产品通过内部分级设计满足次级投资人的高收益需求，同时为优先级投资人提供内部增信，优先级部分外部评级达到AAA。3、首只次级档份额可交易的专项资产管理计划。木

8、产品优先级、次级份额皆可在深交所综合协议交易平台交易，便于投资者灵活掌握进入和退