中新湖东项目营销报告

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1、营销策划篇应该说，市场的研究、项日的定位、产品的策划，都是为了实现最终的目标：完成销售，实现开发商的经济利益和非经济利益。那么，如何以设计的产品在竞争激烈的市场中实现最终的销售，“对产品进行包装，将产品力拔高，造成强烈的市场冲击力，吸引漕在客户群”即进行营销策略是必不可少的，那么，我司对于项冃后期操作的营销手法有哪些呢？又是如何实现的呢？产品是怎么样通过有效的营销策略实现最终的销售的呢？整个项目乂是如何进行整体的销售控制呢?因本案在湖东属于为数不多的低密度住宅，这些低容积率的住宅用地将有利于提高湖

2、东住宅市场的产品品质，在冃前湖东产品同质化现彖严重化悄况下，也冇利于调整市场产品供应结构。湖东低密度住宅用地，将在未来三年内转为商品房供应，园区湖东住宅走向产品多元化，因此如何來让本案产品推出市场，如何在这块土地上创造价值、如何聚集人气、如何速战速决，合理的价格策略等等，都成为本案一期推广销售的重点工作所在。一、推案基本思路及推案节点本案开发量体合计14.4万平米左右，分为两期开发完成，分别为：一期6.6万平米，规划约为770户左右，二期7.79万平米，规划约为630户，合计约1400户，开发周期

3、约为三年左右，一期交房的时间计划在2008年6月，二期交房时间计划在2009年6月，因受到国六条的影响，我司将采取逆思考反向操作的方式进行推案，建议2007年一期先主力推两房,产品去划90%后再推三房，采収面积阶梯式错位推盘方式，貝体原因如下：1、根据调查了解，园区楼盘07年所耍推出的量体大多是04、05、06年开盘销售的剩余产品，其中60%左右的产品是三房，，一房、两房的小套型在II前市场上是供小于求的，而我们此时一房、两房的小户型房源的推出可以填补市场需求，与周边个案的三房产品有效区隔开來，使

4、一些需求屮小户型的购房者也能买得到自己满意的房屋，并且有一种只有在木案才能买得到的稀缺性，达到迅速去化的1=1的。2、因国六条政策的出台，06年新拍卖的土地上，要求规划一房、两房的屮小户型的产品必然会增多，且预计都是在08年左右推出，而此时我司推出三房的产品，正好错开了竞争激烈的市场，造成产品差异化，在市场上都是供M屮小户型时，我们又能抓住一些“实力派”的购房者，岀奇制胜。并且本案南面还有待开发的高档别墅地块，到时候，必定对木案的三房、四房产品有一个良好的推动作用。3、我们采取集中攻击目标客户群的

5、方式进行宣传造势，每一次的媒体企划，F1标客户群都非常明朗，这对于引导客户及挖掘客户更冇冲击力。做冇针对性的传播，可以起到四两拨千金的作用。根据以上分析我同制定以下推广计划：★规划建议提示：因地块呈东西两方向，分为一•期和二期。建议四血地块一期全部规划两房、小血积产品,东面地块全部规划三房大面积，四房部分规划在东南面多层里面，这样在客源的层次上有明显的区分，同时也可以满足部分贵宾客户的尊贵需求享受。（一）营销推广执行原则1、本案预计全案推广周期为17个刀左右，去化率达到94%以上；2、采取分阶段，

6、分重点的推广节奏，制造成持续性的市场引爆；3、把本案的配套设施、异国风情特色和接待礼仪作为销售工作的重点小的重点。4、采取多次开盘的操作办法推广，单次推出的八型不要A多，这样可以造成高销售率的轰动。一期小而积部分，分三次集中推广销售，二期大而积分四次集中推广销售。每一次的开盘周期间隔在二个刀左右；5、进场时间：（2007年6月26——6月29）首次亮相期：（2007年7M8R——8M8H）期间积累期：（2007年8刀8口——9刀8U）正式公开期：（2007年9刀8日——9刀28日）（-）产品推广策

7、略经调查，湖东各楼盘目前以至明年的主力产品都集中以三房为主，而我司一-期全面推广“澳洲风情休闲、实用小八型”“澳洲风情温馨、个性化小八型”两种低总价的房源，必将填补市场的空白，吸收大量的追求时尚、个性的年轻口住客，快速占领市场主导方向，必然会引起湖东各企业白领的关注，可在短期Z内大到形成一种口碑式销售模式，这对于我司二期积累人气，奠定了陆好的基础。南施琼姬欧洲城伊顿小镇（推案分期分区示意图）1、一期推广计划一期约770户主力小户型产品，计划分为三阶段连环推广销售，每次积累时间为45—60天左右，强

8、销期在20天左右，推案节点分别为：今一期第一次开盘：主力销售（一房两厅一卫）而积55m2-65预计所推八数约为210户，此户型在市场上此时正处于稀缺状态，并几总价低的房屋左化鮫容易，有一个好的开始将会为后期的销售积累人气和好的口碑。另外此次开盘前的媒体宣传方向应着重锁定在园区普通白领阶层，年轻的单身一族，手上有少许积蓄，先购买中小房型过渡一下，满足目前的居住需求，将來还准备再买三房、四房的人们。在市区工作的年轻朋友也是此次开盘的冃标客户群,他们的口备款不足以购置市区的住房（因为市区