中国茶城整体营销策划方案

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1、——CETC——中国茶城整体营销策划方案重庆万合行营销策划有限公司^2^—冃Us通过科学运作，商业地产的利润预期十倍、甚至数十倍于住宅项目，为了让项目价值得到最大的实现，结合本项目地块具体情况，我司项目组确定了本案以“商业运营为主，住宅开发为辅”的总体指导思路。本案运作的最大盈利点在商业地产部分，住宅部分用于为商业开发运营提供消费基础和资金保障支持。经过我司细致的前期市场调研和策划准备，中国茶城地块未来将立足湄潭城市新核心，打造一个贵州茶产业的超大综合体；借力湄潭城镇化进程加快的利好因素，引领湄潭商业结构的升级换代；

2、为湄潭打造一张靓丽的城市名片，带动区域经济发展腾飞。本策划案的最终目的是通过科学运作，让地块经济和社会价值得到最大体现。第一部分：项目整体认知一、项目认知4（一）、项目概况4（二）、项目规模与指标4二、项目土地整体价值判研（一）、湄潭城市发展规划（二）项目区域价值解读（三）、项目营销板块划分7（四）项目开发中的问题与思考810第二部分：中国茶城茶叶专业市场一、中国茶城营销宏观市场因素分析10（一）、贵州当前产茶地区分布10（二）、贵州茶产业发展规划12（三）、茶叶专业市场发展状况13（四）、贵州省产业结构现状及品牌发

3、展现状14（五）、宏观市场前景分析15（六）、湄潭及项目周边交通环境16（七）、市场宏观分析1818二、茶叶专业市场SWOT分析（一）、茶叶专业市场SWOT分析18（二）、中国茶城营销分析2020（三）、中国茶城整体营销思路三、中国茶城市场定位体系22（一）、项目定位发展方向思路22（二）、中国茶城市场定位24四、业态规划及产品规划建议26（一）、业态规划目的26（二）、项目主力业态（茶叶）经营面积测算27（三）、项目经营业态规划配比29（四）、中国茶城业态布局规划32五、中国茶城运营模式35（一）、中国茶城运营目标

4、36（二）、中国茶城运营构架36六、项目招商策划41（一）、项目招商策略41（二）、项目招商执行43七、项目品牌整合传播品牌整合传播的目的及意义品牌整合传播的任务・・・・・品牌整合传播策略阶段性整合推广目的・・・・・阶段性推广内容项目宣传推广公关活动（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、444444454646505256八、项目资金运营方案及收益预估（一）、项目招商及运营成本投入56（二）、项目收入及前期需回收资金预算57（三）、项目资金回笼计划59第三部分：项目住宅61一、湄潭房地产市场现状分析

5、及未来走势预期61（一）、新政策对于湄潭的影响（二）、（三）、（四）、湄潭宏观经济环境分析城市规划对于地产市场的影响湄潭房地产市场分析6166717276二、住宅营销分析（一）、项目区域价值解读76（二）项目SWOT分析77（三）住宅营销难点及解决思路78三、住宅项目产品定位81（一）、消费人群定位81（二）、产品品质定位81（三）、产品形象定位81（四）、产品建议81四、住宅产品价值分析和品牌形象包装82（一）、产品价值分析82（二）、产品卖点梳理83（三）、品牌形象包装84五、项目一期销售及项目整体收益预估84（

6、一）、销售体量84（二）、产品组合建议85（三）、销售周期86（四）、广告投放计划86第四部分:项目三、四号板块市场价值判断88（一）、城市经济规划对商业发展影响分析88（二）、经济发展对商业发展影响分析90（三）、湄潭商业现状分析94（四）、湄潭城市发展规划及项目地块商业价值99（五）、项目商业价值判断100（六）、项目价值预估与开发意义101第一部分:项目整体认知一、项目认知（一）、项目概况本项目位于天文大道与茶城大道之间，西侧为南北一号线，东南方向为湄潭行政屮心。贵州湄潭•中国茶城项目总体规划用地345亩，项目

7、将建成集批发交易、电子商务、冷链物流、茶文化展示为一体的茶叶专业化市场，形成年茶叶交易量2万吨，预计交易额12亿元，并力求打造集高端居住物业、餐饮购物、休闲娱乐等多元业态为一体的公园化复合型示范小区。其中一期茶叶专业市场部分规划用地95亩，辅助综合设施规划用地105亩，剩余部分待规划开发。（二）、项目规模与指标1、项目建设规模总建筑面积433000m2,其中一期市场建筑面积为59860m2,住宅面积301536m2,中国茶城人酒店建筑面积29200m2,其他综合辅助设施42404m2o项目主要建设内容为：总体规划建设

8、茶叶交易市场99020m2,其中地上94720時，形成4个交易组团，独立商铺2146间和散户交易区11668m2,（半）地下室配套设置40n?组装式的保鲜库150个，为销售商提供茶叶储藏设施。建设物流及市场服务中心21500m2,其中地上17200昭，地下4300m2,配套信息发布、物流电子交易汇兑等电子商务系统；建设综合楼15000m2,配套