【广发地产】一线城市房价上涨的思考——短期供需对比与长期国际比较

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1、【广发地产】一线城市房价上涨的思考——短期供需对比与长期国际比较2016-03-01兀加栋广发房地产研究小组图26：过去二十到四十年世界重点城市名爻房价年度变化情况•10.3%-2.8%-6.6%19964998•0.9%-3.0%-4.7%-0.9%-5.1%07%-4.0%-2.1%•0.8%•31.0%-15.3%-10*6%-it7%-12.4%•09%-48%-4.2%-2.6%-12*6%•8'8%*-5.6%-<9%-6.3%-31%-1.9%-14.0%-59%'-8.6%桶仙需-20J^呂•诵…些期巴•'：9；4%-07%'I

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4、%20.6%1.7%:23.6%6.4%123%:13.3%14.8%10.8%:8.1%:17.1%:1.4%年份莫斯科丨伽［东京［誓it1m约「凹g1条Mk1台北199947%:20,6%i6.3%J891%14.0%:18.8%:11%:183%:12.6%:473%•••23.7%:14.5%4.0%:3.4%:208%:0.1%:97%:17.6%:17.1%2010♦•・・・・・20112012___.・・・管■■■■■■■■■■■2013-2.0%・•♦■•••■•■•••■K▲■■■■■■厶▲亠20142015-3.7%i-6.

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7、策宽松引致房价上涨预期近期一线城市和部分重点二线城市房价涨速较快，我们认为，短期房价的涨跌是由相对库存决定的，而相对库存则是由库存的绝对量水平与近期成交量决定的。从目前來看，四个一线城市的库存去化周期均处于较低水平，特别是上海，若按照住宅面积计算，库存去化周期（月末可售面积/3个月销售面积均值）仅为4・5个月；深圳次之，为6.7个月；北京和广州相对较高，分别为9.3个月和8.8个月，处于短期供需的相对平衡点。如果我们继续研究一线城市未来的供给，可以从土地出让的数量和结构入手，从数据上看，一线城市新增土地的供给总量已经十分有限，特别是深圳，其主要

8、依靠旧城改造提供新的可供开发土地。同时，在结构上，一线城市本已有限的新增土地供给中，住宅用地供给的占比又非常低，北京和上海2008-2014年的占比均值分别为30%和20%,直到2015年才分别提升至49%和54%,广州仍然保持在20%-30%的区间水平，深圳土地稀缺性更严重，这一占比目前不足10%。因此，我们认为，一线城市未來的新增供给仍将处于较低的水平。而需求方面强劲，依托于一线城市良好的经济发展、充足的就业机会、以及相对丰富的教育医疗资源，一线城市仍将吸引着人口持续净流入。在供给之外，我们认为近期的行业政策环境十分宽松，对于需求，特别是改

9、善型需求的入市有着积极的促进作用。从去年的：线城市限购棊本全面放开（冃前限购城市仅冇北1二广深三亚），到限贷政策放宽、首付比例卜•调、以及交易税费优恵