陈真诚高尔夫地产

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1、陈真诚｜高尔夫地产剖析与思考（续）（转载）(2006-08-0523:12:03)转载标签：高尔夫分类：地产高尔夫地产剖析与思考（续） 陈真诚 五、高尔夫地产的现态：1、现实：你知道几家欢乐几家愁？中国，在继续着它的飞速发展，国家做出了加快城市化进程的决策，城市建设从城市中心向外扩张转移。这一切对房地产开发商和投资商来说都意味着机遇。房地产市场的增长触及各个阶层，从拥有第一套房屋的业主，到那些梦想落户豪华社区的“空巢者”。试图开拓豪华高尔夫市场的人指出，目前与房地产相关的高尔夫开发，新球场占到60%，而在20世纪90年代仅占40

2、%。不过，精确的数据背后，也可能隐藏更深层次的事实：据国家高尔夫基金会统计，去年新建高尔夫球场76座，较以前相比明显下降，这是其一。在高尔夫球场社区居住的大部分业主都不打高尔夫球，这是其二。一项统计数据显示，仅30%的高尔夫别墅物业业主会打高尔夫球。其余的则是出于各种原因而购买，如将住宅视为一项投资，或者只是为了那片绿地的风景。显然，高尔夫房地产在受房地产市场而不是高尔夫市场的驱动。如南京，就有10多个占地面积可观、耗资巨大的高尔夫球场扎堆城郊。他们将高尔夫捆绑搞房地产，增加球场的赢利点，以弥补球会经营的亏损。并不是家家的如意算

3、盘都打准了。在长沙，地方政府为某球场周边的地产出售还专门成立了管委会，不少开发商在攻城掠地。在此，我们不得不思考这样一个问题，中国只有一个北京，一个上海，一个广东，除此之外还有二十多个省、市、区，大都属于中部乃至西部地区。在那儿，高尔夫地产一定会象前述三地一样火吗？2、你能守多久？一个18洞的国际标准高尔夫球场需要占地1000亩以上，高尔夫球场建设一般选址在城市远郊地带。那里原始地价低，拆迁成本低甚至基本不需要多少拆迁费用，可以大大降低高尔夫地产的土地成本和项目启动成本，给予了开发商巨大的利益潜力空间期盼。众多房地产开发商争相进

4、入圈地淘金，大多数是动辄在数百亩的大盘。然而，一个铁定的事实摆在了开发商面前：正因为那是城市远郊地带，几近原生态的土地基本上是些荒山野地，几乎没有任何配套，商业开发的条件需要一定的时间才能成熟，人居条件的成熟所需要的时间更遥远，建成物业后需要更长的时间才能够实现销售。所以，经常出现土地行情在长而物业迟迟不见动工（不少开发商采取先动基础土地工程而不急于建房的办法来规避政策约束）或房子建好后不见热销的场面。有些开发商，由于没有充分考虑到时间因素，投入大量的资金在圈地或物业建设上，其后不能在理想预计的时间内建成物业把房子卖掉变现，给企

5、业的融资成本或后续资金供应带来巨大压力。有的在进入一定时期后决定放弃（在长沙某高尔夫球场的外围区域，北京的某著名房地产开发集团因为屯地时间太长的原因，最后将准备与某政府合作启动的圈地项目在运营一个月后完全终止）。这些正向高尔夫地产开发商提出了“你能守多久”的必答题。在这个问题上，不光是高尔夫地产如此，时下在大规模扩张城市建设的背景下，受高尔夫地产的示范影响，部分开发商斥资进入公园地产开发领域，所面临的问题也一样（珠海某房地产开发商，在长沙建设一新的水景公园，以获得政府回报周边土地用于房地产开发。自2003年进入，已经投入数亿元。

6、知情人透露，开发商中有高层开始感觉茫然）。3、大盘时代上演战国春秋，胜败谁能料？高尔夫地产一般都是大盘地产，这是大家都知道的事情。而同时，全国个大中城市在全国加快城市化进程的热潮下向城市四周快速扩张，从而带动其他非高尔夫地产的大盘地产“忽如一夜冒出来”。于是，不少人惊呼“大盘时代到来”。在长沙，目前正在开发的大盘有阳光100（986亩）、北京当代集团（300亩以下不做）、浙江绿城桂花城（263亩）、浙江南都星城世家（174亩）、浙江南都西街花园（247亩）等等，还有不少大盘不胜枚举。而在实际运营过程中，彼衰此荣的故事常有听闻。在

7、这个大盘时代，时时处处上演战国春秋。这个问题，也不容得高尔夫地产开发商们不去思考。4、大型高尔夫社区，谁来为非人居地产提前埋单？许多人在惊讶，中国已经成为继美国、日本、加拿大、英国后的世界第五大高尔夫国家。这也就意味着中国高尔夫地产的开发量也将可能位居世界前列阵营。这么多的高尔夫地产开发，大多数高尔夫地产是以高尔夫球场为圆心而建。而高尔夫球场大都建在城市的远郊地带，先天的配套不完善，实际上存在着长时间跨度周期（非人居的商务地产和商业地产，更需要社区的成熟和必要的商务、商业要素支撑）。所以，各级大盘高尔夫地产（主要为一级、二级、三

8、级），大都为人居地产（或叫住宅地产）。高尔夫地产开发你跟我进，假以时日，球场四周有望成为规模庞大的社区，将来居住于中的居民，必然需要有各种配套。而在入住率达到一定程度之前，开发商务、商业地产，在一定时间内是很难获利套现。囤积土地，除了易受政策因素产生风险压力外，