商业地产 “热”开发 “冷”经营

《商业地产 “热”开发 “冷”经营》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、商业地产 “热”开发 “冷”经营　　“先商后住”模式不受“待见”　　据了解，与国内商业地产的运作模式不同，国外商业地产是先建商业，住宅随着商业的不断成熟而升值。多年来，这一运作模式已经被验证是成功的。哈尔滨的商业地产无一家是按这种方式运作的，红博商业却“无意间”走了这样的路径。尽管其副总潘韬男谦虚地告诉记者，他们运作的是商业，不是“正宗”的商业地产，而红博商业的成功却与国外商业地产的运作思路不谋而合。　　另外，红博将在新的商业项目中更重视商场的服务功能。这一点，也正契合国外商业地产的发展思路。据常年在洛杉矶定居的哈埠开发商孙晓东介

2、绍，在加拿大、美国、澳大利亚的购物中心里有邮局、牙科诊所、汽车注册等所有城市功能，因此购物中心不会没有人流。因为它不只是一个买东西的场所，而是一个城市的多功能体，律师所、会计所一应俱全。　　做商业地产需要具备哪些条件，第一要有资本，第二是人才，第三是商业资源，这三条做到了就可以做相匹配的事情。红博商业正是由于具备了上述条件，才成为响当当的商业品牌。　　开发商为何不选择“持有”？　　目前，业界已经达成共识：持有是做商业地产最好的经营模式。但为什么更多的哈埠开发商选择了出售商铺，而不是持有？第一是资金运转的问题，第二是哈埠商铺的销售价

3、格和租金价格倒挂的问题，商业租金回报率较低，所以开发商选择销售。　　同时，还有一个瓶颈就是招商难。大家都想引进主力店。然而，店大压客，相对国际一线品牌，强势的开发商成了“弱势群体”，无论引进LV还是引进阿玛尼等等这些品牌，其成本是相当高昂的。　　另外，经营业态、差异化经营的瓶颈都困扰着开发商，而完全出售又极有可能因为定位混乱将项目做死。当年巴黎购物广场的失败就是因为把所有的产权都卖出去了，最后自己无法把控业态。有着多年商业运作经验的潘韬男介绍，“业态的把握和分布经营方式是商业地产一个非常大的瓶颈，实际操作中会面临很多难点，没有成熟

4、的团队和经验很难把控。”　　专家观点<<<　　商业地产要有“主题”　　立汇地产副总经理杜松扬　　今明两年，哈尔滨的商业形态将呈现前所未有的发展速度，从百货业到SHOPPINGMALL，再发展到城市综合体，体量将不断增加。动辄几十万平方米的综合体，每个规划看上去都是那么完美，吃、喝、玩、乐一站式满足，你想要的东西总能在那里找到。不得不说，这样美丽的蓝图是消费者的梦想。但是，是不是面积越大越好？或者光比拼面积就够了呢？　　其实，如果只是单纯地复制、拼凑在一起，即使体量上百万平方米的城市综合体，也和一条没有经过完整规划的商业街没什么区别

5、。对于开发商而言，不得不面对资金和经营的双重压力。如此大的商业体，究竟是自己持有还是全部出售？从国内商业地产发展历史来看，开发经营模式无外乎“只租不售”、“销售产权式”和“合作分成”等。而从商业的经营发展来看，开发商能够持有物业统一经营开发确实是一个不错的做法，但是开发商持有物业考验的是开发商的实力，需要开发商具有庞大的资金量和较低的负债率。在经营上，考验的则是开发商的眼光。避免同质化，走出特色经营管理之路是对开发商眼光最大的考验。　　哈埠目前满目都是因管理经营不善而落魄的商业项目。商业业态的魅力不仅在于方便、全面，更在于能否舒适

6、、体贴地符合市场的需求。可以预见的是，越往后发展，商业需求越趋向多元化。一个城市可能更需要一个个针对不同需求开发的主题型商业项目，综合体也不例外。　　商业地产“抗调控”吸引投资者　　张哲是来哈做生意的浙江人，在三马地区和服装城都有自己的店面。多年经营下来，手里有了一部分闲钱，他本想投资购买几套住宅，新政出台后，他开始把目光放到商铺的投资上。对此，张哲表示：“现在看来，商铺是一种好的投资工具，绝大多数商铺不仅保值，而且会越来越升值，尤其是像地铁经过的区域，升值潜力非常大。”记者在采访中了解到，很多商铺的投资者本身都不是为了短期的现金

7、收入，更看重未来的升值。随着时间推移，地段愈加成熟，升值幅度将会更大。　　随着房地产市场政策的明朗，投资者们逐渐对房地产市场恢复了信心，但是政策的出台仍然让他们放缓了投资的脚步———部分投资客持币观望，另一部分则转而投资商业地产。于是，近段时间以来，商业项目逆市升温，显现出较强的“抗调控性”。　　目前，房地产市场的投资转向已经拉开了帷幕。据哈尔滨市群力区域的商业地产项目“金中环”销售负责人介绍，有楼市风向标之称的温州炒房团已有投资的意向。　　业内人士分析认为，商业地产成为“避风港”的主要原因在于：新政的出台加大了住宅投资的门槛。商

8、业地产银行贷款首付五成、利率上浮１０％，基本和二套房放贷政策相同，但贷款不受购买数量限制，加上其租金收益逐年上涨，具有一定的升值空间。新政对于异地炒房团给予了强有力的限制，限制了很多外地投资者的投资脚步，而这部分闲置游动资金如果不流入住宅市场，那么