商业地产的开发经营和管理

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1、商业地产的开发经营和管理主讲人：姜新国主讲人简介姜新国上海在行置业投资咨询有限公司高级咨询顾问，国家商业网点管理协会专家委员会委员，著有国内第一本商业地产理论专著《商铺投资》和商铺投资实战案例《商铺韬略》等著作。姜新国先生曾任职于上海市经济管理干部学院，从事房地产、商业实践十余年，具有丰富的实践经验和理论知识，担任十多家大型国有、上市民营企业的高级顾问，对商业、商业地产有着深入的研究，其“美感商业”一文被选入中华大型学术文库，被中央党校列为参考读物；他的动态租金成本理论，被多家大型商业集团公司所接

2、受并付诸于实施，取得了良好的经济效益；“商铺开发的郊区化趋势”、“一铺养三代”等文章被全国各种媒体争相转载，广为流传。经他咨询、策划的商业地产项目--“利富商贸城”、西安“上海城”、“上海工业茂”等项目均是目前市场上投资的热点，其中受上海泰恒房地产公司委托策划的商业地产项目“巴比伦生活”被评为中国最佳策划奖、最有投资价值的商业房产奖和进入上海商业房产十大推荐楼盘之列，该项目开盘一天即告售馨，成为上海房地产行业成功的经典案例。成功策划作品之一——“巴比伦生活”——“曹安国际妇女儿童用品商业中心”成功

3、策划作品之一上市公司“华联股份”战略投资顾问，“店铺经营”的战略思想为该公司接受，取得优异的经营效益。巴比伦生活广场（30000平方米）美车饰汽车生活广场（15000平方米）上海吴中汽配城（80000平方米市场）“大娘水饺”企业发展策略亚太盛汇休闲购物广场（40000平方米）松江文石路商业街市规划（30000平方米）利富商贸大厦（80000方米）上海旅游委培训基地（12000平方米）上海国际水产城（1800亩）新世界房地产公司（企业转型）中电·紫旺电器城（可行性分析）华联股份收购企业（否定案）南汇

4、区航头商业街开发规划（100000平方米）山东淄博新绿都置业公司shopping·park（100000平方米）西安·西大街上海城（24000平方米）洛阳涌金生活广场（40亩全程策划及营销代理）金山新城（200亩全程策划）上海多伦路文化特色街策划商业地产的开发概述商业地产经营商业物业管理概述沿革◆商铺的传说◆国外商铺◆中国商铺基本概念◆商铺价值的构成◆衡量商铺价值的标准比较项目商业物业居住物业最终用途商业经营居住评判标准商业利润或租金舒适、安全、便捷、机密、经济升值条件经营或商业环境土地或居住环境

5、消耗价值转移(中间商品)终端消耗获得方式投资购置类型经营型物业消耗型物业属性生产资料生活资料商铺种类◆按路段区位分类◆按用途分类◆按建筑形态分类◆按组合形式分类第一部分商业地产的开发用地判析◆所在城市◆所在商圈◆用地条件定位决策◆定位原则◆定位方法2003年业态租金承受能力2004年业态租金承受能力2003业种租金承受能力2004业种租金承受能力类形商业街市项目开发策略◆用途决定建筑规划◆业态决定建筑形态◆商业文化决定建筑风格、景观设置◆经营特色决定装饰风格◆其他商业用地属性判析体现土地价值设立合

6、适的业态立店障碍排除建筑形式选取文化气氛营造挖掘商业价值提高使用价值提高附加价值房地产价值提升实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理业态设置业种组合商品经营成本销售方式要领推广水平促进关系价格经营成本业态主题价格商场成本物业管理管理技术招商能力商业价值提升策划要则◆价值发现◆改变竞争态势◆引起关注◆以理服人◆商业地产的品牌战略商业资源开发◆商业生态◆商业资源分类◆商业资源开发◆研究招商商铺一般开发方法◆商业街区：综合◆商业街：主题◆购物中心：组合◆市场：专业◆街铺：房型开发筹划◆开发

7、物业类型◆资金筹划(资金链)拉长的趋势◆商业物业开发前的重要征询◆一般房地产开发程序商铺价值的十大关系◆同区域购买力的关系(经济发展水平)◆同产业结构关系◆同区域房价的关系◆同商业的聚集程度的关系(商业传统)◆同开发用地的关系◆同业态的租金承受能力的关系◆同楼层的关系AA=1◆同面积的关系（双三角）NSS=面积N=租金◆同市场需求的关系◆同商业发展的关系第二部份商业地产经营市场背景◆总量供应◆市场特征◆开发发展方向◆政策导向◆法规滞后◆周边市场商业地产的盈利模式◆政府的盈利模式◆开发商的盈利模式◆

8、投资者的盈利模式商业地产的主要经营方式◆商铺销售◆转让◆经营权转让◆租赁经营◆并购◆股份转让未来商业地产的营运模式和架构◆开发资本进入◆金融资本和商业资本介入◆项目运营◆资产赎回◆资产保管和再融资◆未来商业地产营运的整体架构总部市场发展部项目拓展客户服务网上商务媒介关系部研展部项目运行运行部电脑档案行政保障部商企关系招商商业资源法律事务法务部商铺估价估价部机构资金个人企业资金基金融资部自有资产部资产托管资产置换资产运作抵押托管部财务管理公司境外基金国内基金市场研究指导开发项目租务物