锡山区物业管理现状及发展对策

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1、锡山区物业管理现状及发展对策随着城市化进程的快速发展和房地产市场的兴起，物业管理也随之诞生。我区物业管理自1994起步以来，得到了迅速的发展，现已成为现代人居住生活不可或缺的服务行业。但由于物业管理是一个新兴行业，发展还不够成熟，加上政策、法律、法规不够健全，在发展过程中还存在不少问题，亟待研究并予以解决。一、我区物业管理现状近几年来，我区住宅建设取得了巨大成就，人民群众的居住条件有了明显改善。随着大批住宅投入使用，物业管理，作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我区经历了从无到有，从小到大的发展过程；管理体制从谁开发、谁管理到实行市场化运

2、行；管理对象从单纯的住宅小区发展到写字楼、工业园区、商业广场等各类物业；服务内容从房屋本身维护扩展到绿化养护、治安保洁、社区活动、环境秩序等，形成多层次，全方位服务局面。初步确立了企业化、市场化、专业化的物业管理新体制，建立起了一支专业化物业管理队伍，先后有9个小区获得了优秀住宅小区称号，其中省优1个，市优8个。至今，全区物业管理公司已达31家，累计从业人员1155人，其中持证上岗的专业管理人员188人，共管理住宅小区69个，全区累计实行专业化管理面积达600余万平方米，物业管理覆盖面逐年提高，为全面提升我区物业管理整体水平，行业主管部门始终把规范推进物

3、业管理作为一项重点工作来抓实抓好。近几年来，先后出台了6《关于加强新建商品房前期物业管理工作的意见》等相关政策文件。有效地规范了物业管理行业行为，推进了物业管理市场化竞争的进程，促进了物业管理整体水平的提升。二、存在的主要问题及原因我区物业管理虽然起步较早，发展速度也非常迅速，但随着社会经济的快速发展，人们对物业管理服务的要求也越来越高，除物业管理企业管理水平不高、服务不到位等普遍存在的问题外，在物业管理过程中所涉及的社区管理、部门联动等问题越来越突出，主要存在的问题和原因是：1、社区管理缺失造成社会职能转移。目前我区商品房住宅小区除柏庄一村、桑达园、春

4、江花园有社区居委会之外，其他小区均无社区居委会接管，本应有社区居委会承担的社会事务管理责任，转嫁给了物业管理公司，小区业主无论大事、小事全都找物业管理，物业管理公司成了“万能公司”，一旦问题得不到解决，物业管理公司就成了“出气筒”，业主往往以拒交物业管理费与物业管理相对抗。2、部门联动制度未建立，至使某些问题难以解决。从目前业主投诉的情况分析，业主投诉呈现多元化、复杂化趋势，如业主投诉中所反映私搭乱建、违章装修、子女就近入学难、小区停车难等问题，需要相关职能部门和社居委联合调处才能得以解决，如何使相关部门加强协调与沟通，形成有效的联动机制，亟需制度作保障

5、。3、公用事业收费职能的转嫁，增加了物业管理企业运行成本。6根据《物业管理条例》规定物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。而事实上，在全区范围内所有住宅小区供水、供热都有物业管理代收代付，部分小区供电也有物业管理代收代付，物业管理企业不仅要派专职人员抄表和收取费用，同时还得承担由于损耗而带来的经济负担，尽管相关单位也给予了一些补贴，但客观上增加了物业管理企业经费支出。为此，物业管理企业意见较大，亟待解决。4、老住宅小区的管理问题逐步显现。经调查统计，目前，在东亭区域范围内属零星开发、沿街开发且无物业管理住宅

6、小区或单幢住宅共有53个（幢）面积67万平方米，住户6413户。这些住宅大都是80-90年代所建，房屋维修养护不及时、环境卫生、安全管理等问题比较突出。出现问题后，业主往往找不到相关管理单位解决，相关部门在接到投诉和求助后，也感到无从下手，只能采取“头疼医头、脚疼医脚”的办法处理，无法从根本上解决问题。5、业主自治意识不强，业主代表大会制度无法有效实施。目前我区只有六个住宅小区成立业主委员会，大部分住宅小区未成立业主委员会，尽管房管部门做了大量工作，但由于业主自治意识不强，主动参予意识差，迟迟不能成立。加上我区住宅小区社区管理机构不健全，无法发挥社区组织

7、群众的作用，也是小区业主代表大会制度无法有效实施的重要因素之一。6、农民安置房小区管理亟待引导和规范。我区已建成并投入使用的农民安置房面积300余万平方米。安置房小区由于服从拆迁工作大局，往往施工工期较紧，分期建设，分批入住，6相关配套设施建设不到位，而且至今仍未建立大修理基金。同时，业主理念尚未转变，受原农村住房观念及生活习惯的影响，花钱买服务的意识尚未建立。目前，小区的物业管理经费均由政府承担。随着大量拆迁安置房的建成并投入使用，各级政府财政负担将越来越重。三、对策和措施为促进我区物业管理企业的健康发展，切实解决当前物业管理中存在的问题，我们认为必须

8、采取以下对策和措施。1、加大宣传力度，引导业主确立正确意识。物业管理本身是个新生