谈日本人是如何进行物业管理的

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1、日本人是如何进行物业管理的凡是到过日本的朋友，一定有一个感觉，那就是日本的城市很干净，干净的不只是街道，还有房子，看上去那么一尘不染。你看日本的建筑，很难看出它的年份，因为十年前造的房子和30年前建造的房子，从外表上看，都是差不多，跟新的一样。为什么日本能够做到这一点，而我们中国在90年代建造的房子，不少已经成了危房，成了旧城改造的对象？秘密只有一个，那就是日本恪守建筑物的维修保养之道。东京有一家著名的房产中介与管理公司，叫“暖灯国际地产”。暖灯国际地产公司的老板是一位华人，出生在广西桂林，所以他的名字叫“桂小川”。桂社长说，当你晚上回家的时候，看到家里点着一盏灯，你的心会有一种温暖的感觉

2、。于是，他把公司取名为“暖灯”。暖灯公司已经买下了东京首都圈十几栋大楼，同时也管理着200多栋房子，对于日本的建筑物，尤其是公寓楼的管理，有着丰富的经验。昨天晚上，我跟桂小川社长一起吃饭，跟他聊起了这个话题：日本的房子为什么看上去总是新的？他给我讲出了这个秘密。一个人平时有没有使用美容化妆品，皮肤是会不一样的。一个精致漂亮的女人，一定是一个善于保养的女人。房子也是同样，建造完成后，经过长期的风吹雨打和紫外线的照射，房子的外墙经过若干年之后，一定是会出现劣化。下水管道经过几年的使用后，一定会出现堵塞。中国的房子如此，日本的房子也是这样,那么，如何能够保证房子的外墙不过多地出现劣化？如何能够保

3、证整栋大楼的所有管道畅通无阻？这就需要定期的维修，而且是预防性维修，不是出了问题才维修。那么，怎样保证整栋大楼能够维持长期的，而且又是经常性的维修呢？日本有一项法定的制度，那就是买了公寓楼的房子，就要缴纳维修基金。维修基金的缴纳，是每一位拥有房产权的人必须承担的义务，而且这一项义务是依据“平等均分”的原则实施的。首先，在购买新房时，你必须缴纳一笔维修基金，一般3室一厅的房子，第一次需要缴纳大约150万日元，也就是10万元人民币左右。然后，每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。如果你是租房客，那不需要缴纳这么多钱，只需要交相当于100多元人民币的日元管理费就行。必须

4、说明的是，开发商在卖楼时，也必须缴纳一笔维修基金，而且这一笔维修基金，必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。与中国不同的是，日本住在一栋楼里的所有业主，缴纳的维修费是完全平摊的。在我们中国，住在一楼的业主，是不愿意承担电梯的修理费用。同样，住在1楼的业主，也不愿意承担屋顶的防漏工程的修理费用，因为1楼业主说的理由也是很充分：我住在一楼，又不用电梯，屋顶漏水跟我也没有关系，为什么要我承担这些不搭界的费用呢？但是在日本，这种中国式的思维是行不通的。日本人认为，住在一个大楼里的所有业主，大家就是一个大家庭。整栋楼不是某个人的，而是大家共有的，大楼的生命，就是每一户住家的生命，因此，所有的维修费用

5、必须大家平均分摊，不能你多我少。正因为日本人有这一种集体主义思想，或者从众思维，使得日本楼盘管理过程中，很少会产生业主之间的矛盾。那么，业主缴纳的这一笔维修基金是由谁管理的呢？不是由政府（房管所）管理的，而是由业主委员会和物业管理公司共同管理。钱放在哪里呢？是放在银行里。需要使用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准支付，政府无权，也不能介入此类民间事务。东京虽然是一座有着2000多万人口的国际大都市，但是，主要的物业管理公司，却只有4、5家，当然都是有着半个世纪以上物业管理业绩与信誉的大企业。从一栋公寓楼建成之后，这些物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼

6、维修计划表，什么时候修理屋顶防漏系统，什么时候修理外墙，什么时候疏通下水道，什么时候检查供水系统，什么时候检修电梯和更换电梯？都清清楚楚地写明具体的施工年份和施工时间，并印成册子，业主们人手一份。到维修节点时，由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核，批准预算，并书面通知所有业主。桂小川社长说，日本物业管理有一条不成文的规矩，不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次，45年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次，也就是说，日本的物业管理，不是管道堵了，设备坏了，才

7、去修理，而是完全的按照预先制定的修理计划，进行预防性修理，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。在设备没有坏的情况下，就把自己的一笔钱交给业主委员会和物业公司去管理使用，会不会被挪用和乱用？这是许多人可能会担心，而且是不愿意交钱的原因。但是，日本是一个信用社会，业主们根本不会担心自己交的钱会被挪用和乱用。正因为如此，业主与物业管理公司建立起了深厚的信赖关系，很少会埋怨物业管理公司，或者更换物业管理公司。而物业管理公司也是