浅析剩余法在土地估价中的运用

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1、浅析剩余法在土地估价中的运用摘要：随着土地估价事业的发展，土地估价理论与土地估价实践得到了很好的结合，剩余法作为三大估价方法的补充，在估价实际中得到了广泛的运用，本文从剩余法的特点、估价思路及运用的要点难点进行了梳理，并提出相应见解。关键词：土地估价；剩余法；运用。中图分类号：F301.23文献标识码：A在土地估价测算时，通用的估价方法一般有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价法等，在土地估价实务屮，除了常用的市场比较法、收益还原法、成本逼近法外，剩余法也得到了广泛的运用，而且剩余法比较适用于具有投资开发或再

2、开发潜力的土地估价，尤其在土地市场发育相对滞后的小乡镇的宗地地价评估更是得到较多的运用。一、剩余法定义剩余法是通行的地价评估方法之一，乂称假设开发法，是在预计开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除建造房屋的开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费等后的价格余额來确定待估土地价格的方法。其公式如下:V二A-B—C式中：V—待估土地价格；A—开发完成后的土地总价格或房地产总价格；B—整个开发项目的开发成木；C—开发商合理利润。或者分解为：总地价=预计开发完成后不动产总价一建筑开发成本一投资利息一投资利润一销售税费二、剩余法是综合的估价

3、方法从剩余法计算公式可以看出，剩余法评估地价必须确定开发完成后不动产总价和整个开发项冃的开发成木。确定开发完成后不动产总价不是简单的土地总价与房屋建筑物总价的加和，而必须根据宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行；对于开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法來确定其价值。在估价实际中，由于房地产市场发育成熟度不同，对房地产市场发育成熟完善区域，市场交易比较活跃，比较容易找到与预估房地产相类似的案例，可以选择市场比较法进行；而对房

4、地产市场发育相对滞后的区域，如乡镇、拟开发区等，不易于找到三个以上与预估房地产相类似的成交案例，则一般通过调查市场租金水平确定预估房地产最有可能的客观租金水平，再用收益还原法将出租纯收益转化为房地产价格。无论是选用市场比较法还是收益还原法估价，最后都必须再通过数理统计方法或建立数学模型最终确定开发完成后不动产总价。而整个开发项目的开发成本是项R开发建设期间所发生的一切费用的总和，如建筑开发成本、投资利息、投资利润及销售税费等，涉及所有成木的累加。在求取建筑开发成本时一般对费用发生数额进行累加，采用成本法计算而来。因此，就剩余法本身的计算过程，

5、就是通过运用其他佔价方法來求取其基本计算项目，之后进行相应数学计算求得宗地地价，其他估价方法选用的适宜度与测算结果的精确度都直接影响到剩余法估价地价的精确度。综上，剩余法的运用也是其他估价方法的综合运用，而非简单的数理统计方法。根据城镇土地估价规程的要求，宗地评估所选用估价方法不应少于两种，故在土地估价报告中还应采用基准地价系数修正法等其他估价方法测算，通过两种估价方法求出的结果最后综合确定宗地地价。因此，采用剩余法估价就势必要运用另外一种估价方法，并对相互的测算结果进行对比验证，印证估价结果的合理性。故采用剩余法进行土地估价作业时，无论是从

6、剩余法本身要求还是从佔价报告应用而言，它都与其他估价方法发生了关联。在估价时，保持与英他估价方法的密切运用，既保证了自身估价结果的精确度也印证了运用该方法的适宜性及结果的合理性。因此，剩余法不是一-种孤立运用的估价方法，反而是一种综合的估价方法。三、剩余法估价的具体思路剩余法在土地评估中得到了广泛的运用，适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，一般用于待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；现有房地产屮地价的单独评估。无论是哪种情况，剩余法的实际运用一般冇二种思路,即所谓的传统估价方法和现

7、金流量折现法。传统估价方法是假设在估价基准日，在待开发土地上通过最佳开发利用方式建成房地产，通过测算于估价基准口市场条件下的房地产价值，扣减估价基准日市场条件下的各项开发成本费用以及建成该房地产所占用资金利息、利润等，最终得到估价基准日地价。现金流量折现法是模拟房地产开发从取得土地、开发建设一直到经营销售的过程，通过预测未来房地产开发过程中，各个时点所发生的全部现金流入、流出（主要包括开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等），折现到估价基准日，以所预测未来现金流入的折现值，扣减所预测未来各项现金流出的折现值，最终得到

8、估价基准日的地价。从理论上讲，这两种思路测算出的估价结果应该比较接近，但是，在实践中，同一佔价对象运用两种思路测算出的估价结果却往往有较大差异，这是由于二者存在着一