浅谈农村住宅

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1、浅谈农村住宅（宅基地）转让协议公证来源：作者：日期：09-04-22在H常的办证过程屮，公证人员时常会遇到这样的问题：农村的住宅转讣能不能办理公证。要解决这个问题，关键就要搞清楚农村住宅能不能转让，如果能转讣，转讣人和受讣人乂受到了何种限制。笔者结合我国现行相关法律、法规、规章、政府规范性文件对此问题的规定,逐一对上述问题进行探讨。一、法律和关规定笔者通过查阅法律汇编、网上搜索等方式，查找到如下有关农村宅基地的法律规定，可能不能全而，但包括了主要的法律规范。（一）《宪法》第十条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和白留

2、地、H留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转讣土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。（二）《物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地亨有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转讣，适用土地管理法等法律和国家有关规定。（三）《土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和H留地、白留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一-处宅基地，其宅基地的面积不得超

3、过省、H治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准：其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。（四）国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见（国土资发（2004）234号）二、改革和完善宅慕地审批制度，规范审批程序（五）严格宅基地中请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，而积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定

4、统一的农村宅基地而积标准和宅基地巾请条件。不符合巾请条件的不得批准宅基地。（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地十•地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。耍依法、及时调处宅基地权属争议,维护社会稳定。农村村民将原有住房出卖、岀租或赠与他人示，再屮请宅基地的，不得批准。（五）国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知二、农民的住宅不得向城市居

5、民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放十•地使用证和房产证。（六）《安徽省实就〈中华人民共和国土地管理法〉办法》笫四十三条农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民新建住宅，其宅基地的面积标准：（一）城郊、农村集缜和坏区，每户不得超过160平方米；（二）淮北平原地区，每户不得超过220平方米；（三）山区和丘陵地区，每户不得超过160平方米；利用荒山、荒地建房的，每户不得超过300平方米。第四十四条农村村民符合下列条件Z—的，可以巾请使用宅基地：（一）因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地而积低于分户标准的；（二

6、）因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；（三）经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的；（四）原有宅基地被依法征用的；（五）县级以上人民政府规定的其他条件。农村村民建住宅，由木人提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意，乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准；其中，占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。三、严格依法审批农村居民宅基用地农民建房实行一户一宅制。凡年满20周岁、在木村落户的农村公民，可凭身份证按照有关程序屮请一处宅基地，宅基地面积标准要符合《安徽省实施〈屮华人民共和国土地管

7、理法〉办法》的有关规定。鼓励子女与父母同宅。非本村户籍的公民，一般不得巾请宅基地，因故确实需耍的，必须具有户口迁移证明，方可安排一处宅基地。四、依法妥善处理农村宅基地管理中存在的问题严格禁止村民或村集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅口转让、买卖的，上地、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅口转让土地使用权的规定依法处理。经县（市、区）有关行政主管部门批准，允许进城务工经商村民、户口迁移到外地口不在本村居住的村民，将其拥有的房屋连同宅基地，有偿转让或出租给符合建房条件的本村村民，但转让或出租后不得另行中请宅基地。

8、对村、乡缜越权批地建房或擅口买卖、转让宅基地的，耍依照有关规定严肃