集美万美花园行销策划方案新

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1、报告试图解决的问题做什么？Question1怎么做？Question2做什么？项目回顾目标实现项目回顾---卖什么项目2层以上为住宅部分，住宅分为一房、两房、三房及跃层。一房面积56-60㎡共22套；两房面积93㎡共22套；三房面积110-130㎡共66套；跃层户型共10套,项目共120户。产品户型项目卖点名校林立：周边航海学院、师范学院等高校；生活便利：项目临近集源路，5分钟繁华商圈；自然资源：红树林生态保护区，城市休闲公园；交通配套：集美大桥引桥边上，交通便捷；景观资源：本案部分楼层享受海景景观优势；客群来源1

2、、区域客群（主力客群：大学教师、周边个体老板）；2、岛内及外来客群（岛内高薪白领、省内其他地方来厦置业者）。客群特征1、他们目前在集美工作，或针对集美的教育环境而来；2、年轻而富有激情，年龄界于27—35岁之间；3、知识型的人才，追求稳定的生活，刚刚建立经济基础，是第一次置业，以自住为主，受岛内房价及工作的原因，选择在集美置业；4、集美大桥开通可以吸引一部分在岛内东部上班的高薪白领人群；5、对下一代的教育非常重视，出于经济的限制会选择小社区过渡。目标市场定位市场定位打造保值、增值第一居住型物业集教育、生态、人文为主

3、题的城市居所形象定位：推广案名建议---御林书苑注：保留注册名“万美花园”，建议在推广中使用新的推广名，配合项目定位及表现的需要。项目形象广告：名校环绕书墨飘香一林一海一人生有效规避目前市场风险及项目本身存在的问题，尽快回笼资金最大限度地提高本地块价值，使本项目的开发利润达到最大化通过本项目提升贵司在集美的知名度，为下一个项目持续经营打好基础目标实现对贵司开发目标的理解制定提升项目形象和价值的开发战略开盘后半年实现全案销售的90%走短平快路线，直击目标客群最大限度地提高本地块价值，使开发利润最大化开发战略营销策略行

4、销思路提升价值策划工作的目标小结◆本案初步定位为文化教育楼盘，项目周边教育、自然景观资源合理利用；◆项目体量较小，竞争对手多，整体操作期限不夷太长；◆界定本案主力客群为集美文教区板块及岛内东部板块，以事业单位职工为主；◆设定开盘后半年完成90%的销售量；我们如何达到销售目标？挖掘客群﹑塑造概念﹑形成特色﹑创新行销思路！出路方向思考御林书苑是一个自身素质较缺乏的楼盘，如何占有市场份额，与竞争楼盘在概念和操作手法上形成区隔以制胜，是我们将着重解决的问题。怎么做？营销方式行销节点划分阶段推广策略价格策略营销方式---怎么

5、卖营销战略：差异化推广方式实现短平快销售营销思路：以“老圈子新生活”为活动主题，发起“群居主义”的营销活动，利用圈层口碑传播，吸引目标客户群的关注，激发兴趣，从而实现短平快的销售目标。团购的重新定义■不是什么？——不是纯粹的打价格战——不是直白的达到目的■是什么？——是一种全新塑造的富有内涵生活方式——是一种口碑传播的手段——是与竞争对手形成区别的销售手法通过前期本案界定目标消费群的生活圈和身份特点，进行有效的追踪营销，形成一定的社会舆论传播。本案圈层营销的主要目标在于组织团购活动，以项目周边学校的教师及岛内东部的

6、企业为主，集美北部部分企业为铺；做法一：在选定媒体上发起以“老圈子，新生活”为主题的“群居主义”购房活动(以专业网站及企业网为主，如在厦门联合网上推行、在单位内部网站宣传)；做法二：与目标客群所在单位进行联系，洽谈团购销售（单位集体购买或职工联合购买均可）；概念提升：以“群居主义”的名义，重新定义团购方式从宣传层面上推广群居（老圈子）生活概念从销售层面上以团购方式促进成交行销节点划分---多长时间卖完依据项目开发进度全案暂定划分三个阶段，其中以第一、二阶段为主要推广节点第一阶段蓄势（2008年10月1日——2009

7、年2月30日）第二阶段开盘（2009年3月1日——2009年3月30日）第三阶段尾盘（2009年4月1日——2009年10月1日）项目全程推广节点划分媒体类别软文、现场广告网络广告、DM部分户外广告、网络、DM广告工程进度项目封顶项目落架一半项目落架至裙楼蓄势期2008年10月开盘期2009年3月尾盘期2009年7月行销目标提高项目曝光度，促进消费者决策尾盘销售，结合开盘强销进行推广广告费用45%35%20%项目整体形象导入，在目标客群中建立知名度部分户外广告、网络、DM广告——正式开盘时间为2009年3月份，考虑

8、原因如下：1、项目前期蓄势时间较长，售楼处及样板间的布置准备同样需要较长时间，把握年前推广年后销售的有利时机；2、至3月份项目开始落架，实景销售；3、本案之所以位置不被看好，主要原因在于环境问题，期房销售压力大，为使本案面市后形成主动销售热潮，前期的环境整治十分必要，另外待项目落架后销售，更能增加消费者信心；——蓄势囤人（营销推广先行，以现场、户外、网站等方