长春天池项目幻灯片

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1、TO：长春市宽城区火车站前改造办公室FROM：集美发展组前言：非常荣幸能够提交“天池”项目的核心发展计划，以供项目未来开发提供参考，由于时间有限，未必能将项目的实际情况与市场情况全面考虑在内，我司仅以贵方提供的基本数据为理论依据，并结合项目的自身的优势，具有针对性的完成本项目的发展计划书。由于土地性质的限制，我司将直接针对项目发展可能性之商业、写字楼、酒店做为重点分析，将从五个方面来具体论证，即：由地块性质所决定的土地发展功能性定位、由土地成本所介定的发展定位、项目发展定位实现的可行性、开发节奏及

2、销售保障、风险及应对策略。敬祝商祺！一、项目的基础发展思想定位项目的基础发展思想定位1、地块的发展功能定位1.1、从项目周边配套介定地块发展方向（1）、项目地离省委、省政府、宽城区政府、省政务大厅四个政务部门非常近，是政治经济的中心，交通比较方便，因此项目支持写字楼的发展；（2）、项目处在老天池饭店原址，紧邻火车站，距客运站仅500米距离，附近酒店宾馆经营比较红火，由火车站和客运站带来的客流，形成了先天的居住客源，适合做部分酒店；（3）、项目离火车站仅100米，客流量为50万次/天，而车站附近缺乏

3、中档偏上的大众购物场所。虽然火车站商家较多，但火车站商圈基本上都是比较低档的商场，高档商场只有一个，更缺乏面向大众的中档商场，同时给项目提供了商业机会。从项目成本介定地块发展方向（1）、酒店式公寓：本项目属宽城区政府棚户区改造项目，但因原址为天池饭店，仅项目前期拆迁费用就高达2.6亿，根据贵方提供的基本数据，容积率不会突破11，如果容积率做到11，建筑面积为94600平方米，平均成本价格每平方米高达4800元，而项目要实现30%的毛利，未来销售价格将达到6300元/平方米，6300元/平方米的销售

4、价格过高，已超出市场接受能力，不宜销售，因此项目单纯做酒店式公寓的建议暂时不予考虑。（2）、商务写字楼：如单纯建设商务写字楼，容积率11，建筑面积为94600平方米，从成本计算建成后的商务写字楼成本将达到5300元每平方米，目前长春传统写字楼市场销售比较缓慢，单价超过6800元的写字楼在市场抗性非常大，而且单价越高风险就越大，由于地价限制导致成本过高，因此单纯建设商务写字楼这里我们也不考虑；从项目成本介定地块发展方向（3）、商场：从土地成本计算，如果容积率做到5，建筑面积为43000平方米，项目商

5、场楼面成本为6300元/平方米，保守估计未来销售单价为12000元/平方米，6层商业的销售均价要达到12000元/平方米，1层销售价格预计将达到55000元/平方米，已超出市场承接力，同时通过市场调研分析，项目附近市场对项目的商业需求量在30000平方米左右，因此单纯做商业的可能行也不大从项目成本介定地块发展方向小结：通过以上分析，单纯做商场、写字楼、酒店式公寓都不能够消化足够的量，因此建议做商业、酒店、写字楼的结合体，一层做商业、二层至四层为酒店式公寓，五层至二十层为做商务写字楼，考虑到成本，预

6、计以上几种形式的建筑成本预计将突破5000元/平方米，如以传统销售手法销售，市场对项目销售价格的抗性比较大，同时也会大大拉长了项目的销售时间，因此建议项目增加层高，以“超值”为核心，按使用面积销售，摊薄销售单价，同时保证此种形式同时满足了降低成本和迎合市场需求的双重目的；周边环境所介定的地块发展方向（1）、酒店式公寓经营环境：项目处在宽城区域内，属于传统棚户区，现土地基本已经平整完毕，项目内部卫生比较差，紧邻火车站，由火车站和客车站带来的了大量的客流量，对项目住宿需求比较大，附近无大型宾馆，基本以

7、招待所为主，因此可做部分酒店式公寓。（2）、商务办公环境：项目的地段、交通环境决定了项目地块拥有办公所拥有的先天条件，如果有个合理的价格，项目比较适合做写字楼；（3）、商业环境：项目紧邻火车站，离客运站仅500米，在长春的传统商圈“火车站”商圈中，附近大部分商业经营都借助火车站及客运站的人气，经营其旅游配套产品为主，项目地附近商业气氛非常浓厚，春华地下商场离项目地非常近，因项目未来建筑高度比较高，对于人防要求，预计未来地下工程要在4-5层，建议考虑与春华地下商场联系在一起，其目的有2个，一为能够给

8、项目本身带来大量的人气，二为能够缓解火车站附近的交通问题，因此项目从环境上看非常适合做商业项目的发展；城市对区域发展要求所介定的地块发展方向就目前长春整体地产市场分析，大量的开发商都是由政府的招商引资渠道来长进行开发建设，因此向政府索取了大量的政策，而作为以赢利为目的开发商不会考虑到长春城市建设问题，这也是长春目前所有地产开发商的共性。而项目地理位置属长春门户位置，决定了项目未来要兼备城市形象功能，根据宽城政府对项目的要求，我司认为项目不仅要具备投资价值，同时由于地块位置决定了项目